인천지방법원 2026타경34. 인천 계양구 효성동에 위치한 크리스탈타운 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 146,000,000원, 최저매각가격 역시 146,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 안정오이며, 2018.02.20 소유권이전등기가 이루어졌고 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원입니다.

등기부에서 가장 중요한 권리는 1998.12.05 설정된 강영달 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이고 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다. 2018.02.20 설정된 국민은행 근저당권 36,000,000원은 그보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 한국주택은행 명의의 52,000,000원 근저당권은 2018년에 이미 말소되어 현재 매수인의 인수 대상이 아닙니다.

이 사건에서 놓치지 말아야 할 것은 임차인과 가격입니다. 김범진의 전입일은 2019.12.19로 말소기준보다 늦고, 확정일자는 2023.11.13, 배당요구일은 2026.04.13입니다. 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵지만 보증금 액수가 미상이라 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 실제 배당 결과를 확정하기 어렵습니다. 또한 감정가만으로 시세 대비 저렴한 매물이라고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1998년 근저당이 말소기준

등기상 주요 흐름은 과거 한국주택은행 근저당 → 강영달 근저당 설정 → 기존 한국주택은행 근저당 말소 → 안정오 소유권 취득 및 국민은행 근저당 설정 → 국민은행 임의경매입니다. 현재 남아 있는 근저당권 중 가장 앞선 강영달 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤의 국민은행 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

실제 임차인 1명. 김범진의 배당요구일은 2026.04.13입니다. 우선변제 순위·금액 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 보증금과 관련 요건을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

또한 매수인에게 보증금 인수 의무가 없다는 판단과 임차인이 실제로 주택을 비워주는 문제도 구분해야 합니다. 낙찰 후 점유자와의 인도·명도 절차, 이사 협의 및 관련 비용은 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 146,000,000원

감정가와 최저매각가격은 모두 146,000,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건으로, 가격이 아직 낮아지지 않았습니다. 현재 확인된 인수권리 0원을 적용하면 매각가격 기준 예상 실질취득액은 146,000,000원입니다. 취득세·명도비·수리비 등 부대비용은 별도입니다.

다만 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 확정할 수 없습니다. 다세대주택은 건물의 개별 상태, 층, 면적, 입지 조건에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 주변 유사 주택의 최근 거래가격을 확인한 후 입찰가 상한을 결정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

집행비용 2,844,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 가정이며, 실제 확정 채권액과 지급액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 소유자 잔여금 81,156,000원은 실제 교부액이 아닐 수 있습니다.

신건 매각가 146,000,000원을 기준으로 집행비용을 먼저 차감하고 강영달 근저당권에 26,000,000원, 국민은행 근저당권에 36,000,000원을 배당하는 계산입니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 62,000,000원이며, 이 단순 배당모형에서는 전액 배당되어 미배당액 0원으로 나타납니다.

신청채권자인 국민은행의 경매 청구액은 20,914,353원이고, 배당모형상 국민은행에 배정한 36,000,000원은 근저당권의 채권최고액 기준 추정치입니다. 따라서 이 금액을 실제 확정채무액 또는 실제 배당확정액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 잔여금은 줄어든다

위 가격은 각 유찰 회차를 가정한 시뮬레이션이며 실제 유찰·매각 결과가 아닙니다. 잔여금은 추정 집행비용과 근저당권 채권최고액 기준 계산으로, 세금·임차인 우선배당·확정 채권액 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 매각가격은 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원으로 가정됩니다. 두 경우 모두 근저당권의 채권최고액 합계 62,000,000원은 단순 배당모형에서 전액 충당됩니다. 말소기준 이후 전입한 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 것으로 계산하지 않으므로 예상 권리 인수액 역시 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성동초등학교 북측 인근입니다. 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 등 전반적인 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다. 북측 포장도로를 통해 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 도배 등으로 추정됩니다. 하이샷시 창호 및 상·하수도, 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어, 입찰 전 현행 지정·연장 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 건축·이용 상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 확인된 위반건축물 사항과 공부상의 차이는 없습니다.
• 환금성. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역의 다세대주택입니다. 실제 환금성은 해당 호실의 상태와 인근 유사 주택의 최근 거래 및 매물 가격을 확인해 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 1998.12.05 강영달 근저당권이 말소기준이라는 점과 과거 한국주택은행 근저당권이 이미 말소되었다는 사실을 최신 등기부로 재확인하세요.
• 김범진 임대차계약 확인. 전입 2019.12.19, 확정일자 2023.11.13, 배당요구 2026.04.13입니다. 보증금, 임차 범위, 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 현황조사서와 대조하세요.
• 최우선변제 가능성 확인. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 결정할 수 없습니다. 기준시점에 적용되는 요건과 실제 배당순위를 검토해야 합니다.
• 국민은행 채권액 구분. 경매 청구액은 20,914,353원이고 등기상 근저당권 채권최고액은 36,000,000원입니다. 예상배당표의 채권최고액을 실제 확정 채권액으로 해석하지 마세요.
• 시세 원본 확인. 감정가 146,000,000원만을 기준으로 저가 매물이라고 판단하지 마세요. 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래와 매도 호가를 비교해 입찰가 상한을 정하세요.
• 건물 상태 확인. 외벽 드라이비트 마감, 누수, 균열, 창호, 난방설비 및 공용부분 관리 상태를 점검하고 예상 수리비를 산정하세요.
• 점유·명도 비용. 대항력이 없는 임차인이라도 퇴거 협의 및 인도절차가 필요할 수 있습니다. 명도에 소요되는 시간과 비용을 별도로 반영하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 기타 우선 배당항목을 확인하세요. 단순 예상배당표의 소유자 잔여금을 확정액으로 보지 마세요.
• 회차·매각조건. 현재 매각기일은 2026.10.28입니다. 기일 변경, 특별매각조건, 실제 최저매각가격 및 입찰보증금 조건을 법원 매각공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 정보를 종합적으로 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”

인천 크리스탈타운 301호는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 말소기준인 1998년 강영달 근저당권과 후순위 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 실제 임차인 김범진도 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 현재 확인된 권리 기준 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인의 보증금이 미상이고 배당요구가 접수되어 있어, 최우선변제 여부와 배당액은 추가 확인이 필요합니다. 점유자 명도와 주택의 실제 상태 역시 별개 문제입니다. 무엇보다 신건 최저가 146,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 경쟁력 판단은 보류하는 것이 적절합니다.

이 사건의 입찰 판단은 ① 임차인 보증금 확인 ② 최근 실거래 비교 ③ 명도·수리·부대비용 반영을 거쳐 마무리해야 합니다. 권리상 인수할 보증금이 없다는 점만으로 감정가에 가까운 응찰을 정당화해서는 안 됩니다.