인천지방법원 2024타경1014. 부천시 원미구 상동 소풍 5층 5376호로 등기된 집합건물입니다. 소유자 강수정 명의의 부동산에 2007년 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 압류와 (주)이랜드리테일 전세권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 순서만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 직접 떠안을 구조는 아닙니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 목적물 특정과 점유관계 확인입니다. 구분건물임에도 경계·바닥·건물번호 표시가 설치되어 있지 않아 정확한 면적과 경계를 별도로 확인해야 하고, 현황조사상 점유자의 임차 조건도 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경1014 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 송내대로 239 (상동), 5층 5376호 (상동, 소풍) |
| 물건종류 | 집합건물(기타) |
| 소유자 | 강수정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 26,651,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 200,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2007.10.31. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 100,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 확인할 것이 많다
말소기준은 2007.10.31. 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 압류와 (주)이랜드리테일 전세권은 매각으로 소멸합니다. 2014년 국민은행이 신청한 종전 임의경매는 같은 해 취소·각하 결정으로 말소됐고, 이번 경매개시결정은 2024.02.23. 등기됐습니다.
② 점유자·전세권 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)이랜드리테일 | 미상 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 점유 보증금 미상 등기 전세금 4,402,012원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 현황조사상 점유자 1곳입니다. 등기 전세권은 후순위 소멸 대상이지만, 별도 임대차의 전입·보증금·배당요구 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 76% 하락했지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 111,000,000원, 4회 유찰된 최저매각가는 26,651,000원입니다. 최저가는 감정가의 24.01%로, 감정가 대비 84,349,000원 낮습니다. 명시 인수액이 0원이므로 배당표 기준 실질취득액도 최저가와 같은 26,651,000원입니다.
그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 용도도 집합건물 중 기타로 분류돼 있고 4회 유찰됐으며, 정확한 경계와 면적 확인에도 별도 절차가 필요합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저평가·가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 879,718원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 100,100,000원 | 25,771,282원 | 74,328,718원 |
| 2. 전세권 · 주식회사이랜드리테일 | 4,402,012원 | 0원 | 4,402,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 104,502,012원 | 25,771,282원 | 78,730,730원 |
집행비용은 879,718원, 국민은행 예상배당은 25,771,282원이며 후순위 전세권에는 배당 여력이 없습니다. 소유자 잔여도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 구분건물 표시·토지 규제
- 목적물 표시. 구분건물로 등재돼 있으나 경계표시, 건물바닥표시, 건물번호표시가 설치돼 있지 않습니다.
- 면적·경계. 정확한 면적과 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 전체 토지면적은 34,555.6㎡이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 이용상황. 토지이용상황은 여객자동차터미널, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 광대소각이며 광로2류와 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 5,829,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 과밀억제권역, 철도보호지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 여객자동차터미널, 중점경관관리구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 호수 특정. 5층 5376호의 실제 위치와 사용 구획을 현장에서 확인하고, 인접 구획과의 경계를 명확히 특정해야 합니다.
- 면적·경계 확인. 경계표시와 바닥표시가 없으므로 등기·집합건축물대장·도면 및 필요한 별도 확인 절차를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. (주)이랜드리테일의 실제 점유 범위, 점유 원인, 전입일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 전세금 4,402,012원의 후순위 전세권은 매각으로 소멸하지만, 전세권 외에 별도 임대차가 존재하는지는 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 관련 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 사용 가능성, 경계 확인 결과와 점유 해소 조건을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 물건은 국민은행 근저당이 말소기준이 되고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 등기상 인수액만 보면 0원으로 단순합니다.
하지만 구분건물의 경계·바닥·건물번호 표시가 없고 정확한 면적과 경계를 별도로 확인해야 합니다. 현황조사상 점유자의 전입일과 보증금도 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 여기에 4회 유찰까지 겹쳤습니다. 따라서 감정가 111,000,000원에서 26,651,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 부여해서는 안 됩니다. 권리의 소멸 여부는 비교적 명확하지만, 목적물 특정·점유관계· 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 D등급 물건입니다.