인천지방법원 2026타경500824. 인천 부평구 십정동 493-15 소재 건물과 토지에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되지만, 감정평가에서는 단독주택 및 부속건물로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 벽돌조 스라브지붕 단층 창고 약 3㎡를 포함하는 일괄매각 조건이 명시돼 있습니다.

권리관계는 동암신용협동조합의 2015.05.06 근저당권에서 출발합니다. 채권최고액은 110,500,000원이며, 이후 동암신용협동조합의 추가 근저당권 22,200,000원과 주식회사액트캐쉬대부 명의로 설정된 근저당권 82,500,000원이 존재합니다. 후자의 근저당권은 이후 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐고, 관련 채권에 질권도 설정돼 있어 실제 배당권자 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준

말소기준권리는 2015.05.06 설정된 동암신용협동조합 근저당권입니다. 과거 한빛은행 및 농협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐으며, 최일출 명의 근저당권도 해지로 말소됐습니다. 현재 분석 대상인 기준 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

주식회사액트캐쉬대부가 설정한 을구 8번 근저당권은 2025.08.29 주식회사펜타어드밴스대부로 이전됐습니다. 이어 해당 근저당권부채권에 엠지캐피탈주식회사 및 이소영 명의의 질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권부채권과 관련된 권리이므로 질권액을 별도 선순위 담보채권으로 단순 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 배당 수령권과 변제관계는 확인이 필요합니다.

② 점유·임차관계 — 전입자 2명, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에 김대중 및 김정의의 전입 기록이 확인됩니다. 두 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일 기준으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 전입 기록만으로 실제 임대차 여부, 점유 범위, 보증금과 배당관계를 모두 확정할 수는 없습니다.

김대중의 전입일은 2024.06.12, 김정의의 전입일은 2026.02.03으로 모두 2015.05.06보다 늦습니다. 선순위 근저당권에 대항하기 어려운 위치지만, 실제 인도·전입 유지 여부와 임대차계약, 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 가능성 등을 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 검증 전 보수적으로

현재 감정가와 최저매각가는 모두 325,547,440원이며 유찰이 없는 신건입니다. 동일하거나 비교 가능한 주택의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정가 자체를 적정 입찰가격으로 확정해서도 안 됩니다.

유찰 시나리오에서는 1회 유찰 가정 가격이 260,437,952원, 2회 유찰 가정 가격이 208,350,361원입니다. 2회 유찰 시 채권 미배당액은 10,566,544원으로 예상되지만, 후순위 채권이 미배당됐다는 이유만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,547,440원 가정)

채권최고액 기준의 추정 배당입니다. 실제 피담보채권 잔액, 질권자와 근저당권 승계인의 배당 수령관계, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 소유자 잔여액도 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천광역시 부평구 십정동 소재 동암초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 1호선(경인선) 동암역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 연와조 및 세멘벽돌조 스라브즙 건물로 외벽은 적벽돌쌓기·석재붙임·세멘몰탈 위 페인트 등으로 마감돼 있습니다. 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 급·배수, 위생 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정 사항(2025.08.26~2026.08.25)도 기재돼 있으므로 입찰 시점 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 사건상 용도 표시와 감정평가상 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 동암역 접근성과 기존 주택지라는 입지 특성은 있으나, 비교 실거래가격이 확인되지 않아 매각가격의 적정성이나 향후 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리. 2015.05.06 동암신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 말소관계를 확인하고, 등기부 원본의 현재 유효한 사항을 다시 점검하세요.
• 전입자 2명. 김대중·김정의의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구와 인도 가능성을 확인하세요. 전입일이 후순위라는 사실만으로 명도 부담까지 없다고 판단하지 마세요.
• 근저당권 승계·질권. 을구 8번 근저당권의 펜타어드밴스대부 승계 및 엠지캐피탈·이소영 질권의 배당관계를 검토하세요. 신청채권자 배당액 0원으로 표시된 계산과 예상배당표의 관계도 확인 대상입니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물의 공부상 면적과 권리관계, 제시외 창고 약 3㎡의 위치·현황 및 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조하세요.
• 용도 및 이용상태. 사건상 연립/다세대 + 토지와 감정상 단독주택·부속건물이라는 표기를 함께 검토하고, 실제 건축물 용도와 이용 가능성을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 인근 단독주택·토지 및 비교 가능한 주택의 최신 실거래와 물건 상태를 고려해 별도 입찰가격을 산정하세요. 감정가 대비 유찰 할인만으로 저렴함을 판단하지 마세요.
• 취득비용. 예상 낙찰가 외에도 취득 관련 세금, 등기비용, 점유자 인도·명도, 수선 및 미납 공과금 등 실제 취득비용을 검토하세요.
• 최종 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 최신 내용을 원본 대조하세요.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 가격과 점유는 아직 확인 대상”

이 사건의 기본 권리구조는 2015년 동암신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권이 소멸하는 형태입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 제시돼 있습니다. 이 부분만 보면 권리상 부담이 크지 않아 보일 수 있습니다.

다만 확인해야 할 핵심 사항이 남아 있습니다. 보증금 미상의 전입자 2명, 근저당권 승계와 질권으로 복잡해진 배당 수령관계, 단독주택 및 부속건물의 실제 이용상태, 제시외 창고를 포함한 일괄매각 범위입니다. 더욱이 비교 실거래가격이 확인되지 않아 신건 최저가 325,547,440원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리구조 일부 긍정, 임차·배당관계 추가 검증, 가격 판단 보류입니다. 유찰 시나리오가 존재하더라도 실제 시장가격과 총취득비용을 확인하기 전에는 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.