인천지방법원 2026타경501165. 인천광역시 중구 중산동 호반써밋스카이센트럴 964동 8층 804호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 490,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 2022년 준공된 534세대 단지의 아파트로, 감정평가상 이용상태 역시 아파트입니다. 소유자 이병인은 2022년 9월 30일 거래가 405,420,000원으로 소유권을 취득했습니다.

핵심은 세 가지입니다. 첫째, 임차인 조영민과 최서진은 모두 전입일이 앞선 근저당 설정일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 둘째, 2022년 설정된 인천수산업협동조합 근저당의 실제 존속 여부와 말소기준권리 판단이 일치하는지 확인해야 합니다. 셋째, 현재 가격은 같은 면적대의 최근 실거래 평균과 최신 거래보다 높아 신건 가격 경쟁력이 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인

권리 관계를 단순히 '후순위 권리는 전부 소멸한다'고 정리하기에는 주의할 부분이 있습니다. 가압류 중 경기신용보증재단의 2023.04.24 등기가 말소기준권리로 산정되어 있지만, 그보다 먼저 2022.09.30 인천수산업협동조합 근저당권(채권최고액 420,000,000원)이 설정되어 있습니다.

을구 2번 박성민 근저당권(채권최고액 45,000,000원)은 2023.03.08 해지에 따라 말소된 기록이 확인됩니다. 갑구의 국세 압류 역시 2023.01.25 말소됐으며, 인천신용보증재단 가압류도 2023.04.21 말소된 이력이 있습니다.

반면 경기신용보증재단 가압류 10,000,000원과 근로복지공단 가압류 27,000,000원, 최현민의 강제경매개시결정, 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정은 경매로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 말소기준권리 확정 전에는 그 분류와 배당순서를 최종 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 임차인은 조영민·최서진 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.09.30 근저당 설정일뿐 아니라 2023.04.24 가압류일보다 늦습니다. 따라서 해당 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금의 매수인 승계는 발생하지 않는 것으로 예상됩니다.

조영민: 현황조사·매각물건명세서 / 최서진: 현황조사·문건접수·매각물건명세서 기준.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격

호반써밋스카이센트럴은 2022년 준공된 534세대 아파트입니다. 전용 84.58㎡~84.98㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교하면 평균은 460,833,333원입니다. 반면 현재 최저매각가는 490,000,000원으로 평균의 106.3%입니다.

동일 면적대 거래이며 개별 거래는 층·향·내부 상태 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)

아래 표는 현재 회차의 배당 추정액입니다. 다만 2022년 인천수산업협동조합 근저당권의 존속 여부가 확정되지 않았고, 임차인 우선배당도 확정되지 않았으므로 실제 배당 순서 및 금액은 크게 달라질 수 있습니다. 특히 앞선 근저당권이 유효하다면 아래 순서대로 배당된다고 볼 수 없습니다.

배당 추정상 총 채권액 797,000,000원, 채권자 배당액 482,700,000원, 미배당 314,300,000원입니다. 집행비용은 7,300,000원으로 추정했습니다. 선순위 근저당권, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 재검증이 필요합니다. 차트는 이 잠정 배당안을 시각화한 것으로 확정 배당이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

현 회차와 유찰 시 가정된 가격을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 임차보증금의 매수인 인수는 0원으로 추정되어 있지만, 이는 점유·대항력 및 선순위 권리의 최종 확인을 전제로 합니다.

현재 최저가 490,000,000원은 최근 거래 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 가정 가격인 392,000,000원은 최근 평균을 밑돌지만, 이 구간이 실제 확정될지는 매각절차와 법원 공고를 확인해야 합니다. 가격이 내려가더라도 명도비용·취득비용·관리비·실제 권리관계를 함께 반영해야 수익성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 인천중산초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트와 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용되는 사다리형 토지이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 토지면적은 32,335.9㎡입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역 및 경제자유구역 등에 해당합니다.
• 기타 규제. 교육환경 보호구역과 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기록도 있으므로 해당 여부와 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2022년 준공된 534세대 아파트로 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건이 있습니다. 다만 실거래 가격이 430,000,000원부터 490,000,000원까지 분포하여 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번 인천수산업협동조합 근저당 420,000,000원의 말소 여부와 2026.08.28 주식회사큐브대부 이전·제이비우리캐피탈 근질권 설정 기록을 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 재판정. 2023.04.24 경기신용보증재단 가압류가 기준으로 산정된 근거를 확인하고, 2022년 근저당이 존속한다면 그에 맞춰 말소기준과 배당순서를 수정해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 조영민의 20,000,000원 보증금과 최서진의 미상 보증금, 확정일자, 배당요구, 최우선변제 요건을 검토해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 조영민과 최서진의 실제 점유 부분 및 현 점유 상태를 확인하고 명도 협의와 인도명령 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 기준 보수적 적용. 최저가 490,000,000원은 최근 12개월 평균 460,833,333원과 최신 거래 443,000,000원을 모두 초과합니다. 신건에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 392,000,000원, 2회 유찰 가정 313,600,000원을 참고하되 실제 최저가와 입찰보증금은 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 당해세 및 배당요구 채권을 확인해야 합니다.
• 중복 경매사건 확인. 2026타경501165 강제경매와 2026타경502571 임의경매의 진행 관계, 병합 여부 및 각 채권자의 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구종기 관련 기록과 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상이어도 신건은 비싸다”

이 물건은 무조건 위험한 경매도, 바로 응찰할 만한 저가 경매도 아닙니다. 임차인 조영민과 최서진은 모두 선순위 권리보다 늦게 전입하여 보증금 승계 위험은 낮은 편입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.

하지만 490,000,000원이라는 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균 460,833,333원보다 높고, 2026년 4월 최신 거래 443,000,000원과 비교하면 가격 부담이 더 두드러집니다. 최근 거래가 평균 아래에 나타난 상황에서 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 주장은 성립하지 않습니다.

여기에 2022년 근저당권의 말소·이전 기록에 대한 검증까지 필요합니다. 예상배당표가 선행 담보권의 존속 상태를 정확히 반영했는지 확인하기 전에는 권리 안정성도 완전히 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없는 것으로 예상되지만, 신건 가격이 최근 시세를 초과하고 선순위 담보권과 배당순서 검증이 필요합니다. 신건 입찰보다는 원본 권리 확인과 유찰 이후 가격 재검토가 우선입니다.