인천지방법원 2025타경512351. 인천 동구 송현동 송현주공아파트 101동 13층 1303호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트벽식 구조의 15층 건물 중 13층에 있는 아파트이며, 동일 평형 거래자료상 전용면적은 41.85㎡입니다. 1993년 사용승인된 575세대 단지로, 이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 125,000,000원입니다.

등기부는 다소 복잡합니다. 송림중앙신용협동조합의 근저당권을 시작으로 인천신용보증재단·박미아의 후순위 근저당권, 여러 세무관서와 지방자치단체의 압류, 과거 경매 이력까지 겹쳐 있습니다. 하지만 중요한 것은 등기 건수 자체가 아니라 어떤 권리가 말소기준보다 먼저 성립했는지입니다. 현재 남아 있는 주요 담보권과 압류는 모두 2012년 말소기준권리 이후의 등기입니다.

따라서 등기상 권리가 매각 후 소멸하는 구조 자체는 비교적 명확합니다. 다만 임차인 김진자 씨의 전입일은 2014년으로 말소기준보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 특히 국세·지방세 압류가 많아 예상배당을 확정적으로 받아들여서도 안 됩니다. 그리고 가격을 보면 신건 최저가가 최근 거래 평균과 최신 거래가를 모두 넘어섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸 예정

핵심 기준점은 2012.06.08 설정된 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 45,500,000원이고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 담보권과 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 국민은행 가압류와 이은선 근저당권, 종전 경매개시결정 등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 이번 사건과 관계된 유효한 등기를 중심으로 인수 여부를 판단하는 것이 중요합니다. 또한 현재 경매의 청구액 31,980,745원과 말소기준 근저당권의 채권최고액 45,500,000원은 서로 다른 개념입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 점유 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 김진자 씨 1명이 확인됩니다. 전입일은 2014.05.15로, 말소기준 근저당권 설정일인 2012.06.08보다 늦습니다. 이 선후관계에 따른 분석상 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 점유 상황을 추가로 조사해야 합니다.

따라서 이 물건의 점유 위험은 보증금 인수보다는 명도·점유관계 확인에 무게를 두는 것이 합리적입니다. 낙찰 전 현장 점유자와 매각물건명세서, 현황조사 결과를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가가 더 중요하다

송현주공 동일 전용면적 41.85㎡ 거래 12건의 전체 평균은 118,541,666원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 구간의 평균과 최신 실거래, 가격 추세를 우선적으로 살펴봐야 합니다.

최근 평균 지표의 집계 건수와 실제 거래월별 12개월 구간은 입찰 전 재확인이 필요합니다. 가격 판단에서는 최근 평균과 최신 거래가를 함께 활용합니다.

최저매각가 125,000,000원은 최근 평균 117,300,000원보다 7,700,000원 높습니다. 최신 거래가 124,000,000원과 비교해도 1,000,000원 높습니다. 즉 신건 가격은 최근 시세를 할인한 금액이 아니라 오히려 그 위에 있는 금액입니다.

전체 평균 118,541,666원과 비교할 경우에도 최저가 비율은 105.4%입니다. 최근 구간으로 비교하면 106.6%로 부담이 더 커집니다. 여기에 최근 거래 추세 -1.8%까지 반영하면 과거 고가 거래를 기준으로 현재 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)

매각가 125,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 채권최고액 기준으로 계산되었으며, 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 송림중앙신용협동조합의 경매 청구액은 31,980,745원이며, 채권최고액 45,500,000원 전액이 실제 확정채권액이라는 뜻은 아닙니다. 세금 법정기일·배당요구·실제 채권액 등에 따라 배당표가 변경됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 증가

신건에서 125,000,000원에 입찰하는 경우와 유찰 이후의 가격 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차의 미배당은 채권최고액 기준 추정치이며, 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

1회 유찰 시 가정 최저가인 100,000,000원은 최근 평균 117,300,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 시나리오인 80,000,000원에서는 가격 차이가 더욱 커집니다. 이는 실제 유찰이나 향후 낙찰가를 보장하는 수치는 아니지만, 신건 가격과 비교할 때 유찰 후 가격 검토가 합리적인 이유를 보여줍니다.

다만 유찰 과정에서 점유 상황, 세금 압류, 관리비 체납 등 실제 부담이 확인된다면 단순 가격 차이만으로 수익성을 판단할 수 없습니다. 입찰대금 이외의 취득세·명도비·수리비·체납 관리비 등도 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 동구 송현동 소재 송현근린공원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 1993.05.02 사용승인된 철근콘크리트벽식 15층 아파트의 13층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 내부 상태. 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 위생·급배수시설 등은 구비된 것으로 판단되지만 실제 노후도와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 단지 내부 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등입니다. 토지 공시지가는 1,309,000원/㎡이고, 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 575세대 아파트로 동일 평형 거래 표본이 있으나, 거래가격은 100,000,000원부터 128,000,000원까지 편차가 있습니다. 준공 시기와 실내 상태, 층별 차이를 고려해 보수적으로 가격을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 거래 기준으로 응찰가 재검토. 최저가 125,000,000원은 최근 평균 117,300,000원의 106.6%입니다. 하락 추세 -1.8%까지 반영해 신건 가격의 적정성을 검토하세요.
• 최신 실거래 비교. 2026.03 동일 면적 10층 거래는 124,000,000원입니다. 경매물건은 13층이므로 층별 선호도와 수리 상태 등을 비교해야 합니다.
• 임차인 김진자 확인. 2014.05.15 전입으로 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 상태를 확인하세요.
• 세금 압류 7건 확인. 국세와 지방세의 법정기일, 당해세 여부 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다. 단순 추정 배당표를 확정 배당으로 취급해서는 안 됩니다.
• 근저당 실제 채권액 확인. 송림중앙신용협동조합의 청구액 31,980,745원과 채권최고액 45,500,000원은 다릅니다. 배당 결과는 실제 확정채권액에 따라 변합니다.
• 실내 및 명도 비용 확인. 내부 미확인 세대이므로 누수·노후 설비·수리 비용을 조사하고, 점유자 인도와 관련된 절차도 대비하세요.
• 체납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 별도 부담할 수 있는 비용을 관리사무소에 확인하세요.
• 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 100,000,000원, 2회 유찰 80,000,000원 시나리오를 최근 거래가와 비교하되, 실제 다음 회차의 진행 여부와 조건은 법원 공고를 확인하세요.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이어도 “가격 합격”은 아니다

송현주공 1303호는 여러 근저당권과 세금 압류 때문에 처음에는 복잡해 보이지만, 말소기준을 중심으로 정리하면 주요 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김진자 씨의 전입 역시 말소기준 이후이므로 현재 자료에 따른 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 세금 압류가 7건이고 임차인의 보증금과 점유 세부사항도 확인해야 합니다. 특히 신건 최저가 125,000,000원은 최근 평균 117,300,000원보다 6.6% 높고 최신 거래 124,000,000원보다도 비쌉니다. 거래 추세도 -1.8% 하락이어서 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.

현재로서는 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 가격과 현장 확인은 보류하는 판단이 합리적입니다. 유찰 후 가격이 낮아지면 최근 거래 대비 경쟁력이 개선될 수 있으나, 세금 배당과 점유·내부 상태까지 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 권리 소멸에 안심해 신건 가격을 과대평가하지 않는 것입니다.