인천지방법원 2025타경512648. 인천 미추홀구 주안동 경보아트빌 나동 1층 102호, 전용 38.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사대원으로, 2021년 1월 13일 거래가 86,000,000원에 취득했습니다. 이후 2021년 12월 1일 국세 압류가 설정됐고, 2025년 9월 23일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 말소기준권리는 2021년 12월 1일 국의 압류이고, 그보다 앞선 전입·확정일자를 가진 임차권이 존재합니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이뤄졌더라도 전입과 점유의 선후관계를 별도로 보아야 합니다. 다행히 매각물건명세서에는 임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 그러나 이 확약이 실제 임차인 지주택의 별도 권리까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 968-11 경보아트빌 1층 102호 도로명: 인천광역시 미추홀구 경원대로897번길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.64㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 해당 동 | 경보아트빌 나동 (가동·나동 중 나동) |
| 소유자 | 주식회사대원 (2021.01.13 소유권이전 · 거래가 86,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 86,432,025원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.01 갑구 7번 · 국 압류 (김포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권이 핵심
말소기준인 국 압류(2021.12.01) 이후 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단·김포시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전에 설정됐던 한국주택은행 및 한국스탠다드차타드은행 근저당권도 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
하지만 을구 5번 주택임차권은 단순히 등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 전입 2020.12.29 · 점유개시 2020.12.30 · 확정일자 2020.11.30로 기록돼 있어 말소기준 이전 대항력 관련 요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 해당 임차권은 보증금 86,000,000원이며, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 1건
임차 관련 기재는 두 명칭으로 나타나지만, 보증금이 각각 존재하는 별개의 임차인 두 명으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명이며, 한국토지주택공사는 해당 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 분류됩니다.
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·배당·승계 |
|---|---|---|---|
| 지주택 실제 임차인 |
전입 미상 확정 미상 |
미상 |
대항력 미상
우선변제 미상
별도 인수 가능성 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
2020.12.29 2020.11.30 |
86,000,000원 승계된 보증금 · 중복 합산 금지 |
대항력 있음
우선변제
승계
배당요구 · 2024.01.08 말소동의 확약 대상 |
한국토지주택공사 임차권등기의 범위는 제1층 제102호 38.64㎡ 전부입니다. 확정일자가 있고 배당요구도 이뤄져 우선변제권 행사 대상으로 기재돼 있습니다. 그러나 실제 임차인 지주택은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 37.1% 높다
시세는 경보아트빌(나동) 관련 거래를 기준으로 판단합니다. 확인된 전체 5건 평균은 84,700,000원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원(1건)이고 최신 거래 역시 2026년 9월 70,000,000원이므로 최근 거래를 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 39.81㎡ | 1층 | 70,000,000원 |
| 2025.02 | 39.81㎡ | 1층 | 82,000,000원 |
| 2024.09 | 39.42㎡ | 지하 1층 | 36,500,000원 |
| 2022.02 | 38.64㎡ | 3층 | 122,000,000원 |
| 2022.01 | 38.64㎡ | 3층 | 113,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 84,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
전체 평균만 사용하면 최저가가 시세의 113.3%로 보이지만, 이는 최근 가격 수준을 충분히 반영하지 못합니다. 최근 12개월 평균을 기준으로 하면 137.1%이고, 최신 거래와 비교해도 동일합니다. 더욱이 최근 대비 과거 거래 추세는 -20.8%로 하락 방향입니다.
여기에 낙찰 후 인수위험이 미확정인 실제 임차인 문제까지 고려하면, 감정가 그대로 입찰하는 판단은 더욱 보수적이어야 합니다. 확약으로 주된 보증금 인수 문제가 해결된다고 하더라도, 그 자체가 가격 할인은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,128,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 보증금(우선변제) | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 (신청채권자) | 86,432,025원 | 7,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 보증금 86,000,000원은 실제 임차인과 보증기관에 각각 중복 배당한 금액이 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건과 관련한 당해세, 최우선변제 등의 선순위 배당 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
이 가정에서는 서울보증보험의 청구액 86,432,025원 중 7,872,000원이 배당돼 78,560,025원의 미배당이 발생합니다. 미배당은 신청채권자의 채권 잔액을 의미하며, 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 별개
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이때 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더해야 합니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실제 취득비용도 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 규칙상 인수 추정* | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 96,000,000원 | 0원 | 확약 대상 0원 별도 위험 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 76,800,000원 | 10,982,400원 | 확약 대상 0원 별도 위험 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 61,440,000원 | 26,065,920원 | 확약 대상 0원 별도 위험 미상 |
* 규칙상 인수 추정은 확약을 적용하기 전, 대항력 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다는 시나리오 수치입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 별도로 확인되지 않은 지주택의 권리와 인수액은 위 금액에 포함해 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사형 공동주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 1호선 간석역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 제1층 제102호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이고 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 내외 도로에 접하며 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 해당합니다. 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 기재돼 있습니다.
- 환금성. 경보아트빌(나동)은 14세대 규모로, 2001년 준공된 소규모 다세대주택입니다. 거래 표본이 적고 가격 편차가 커 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다. 최근 거래 추세도 -20.8%로 하락 방향입니다.
- 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험이 제출한 확약서의 대상 권리, 효력, 조건과 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 실제 말소 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택. 전입신고일·보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 임대차계약서 및 매각물건명세서의 상세 기재를 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 86,000,000원은 지주택 보증금의 대위·승계 관련 신고로, 별도의 독립 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 세금 압류. 국·국민건강보험공단·김포시 압류가 확인됩니다. 압류 말소와 실제 배당순위는 구분해야 하므로 당해세 등 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기가 말소되는 경우에도 실제 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 시세 상한. 최근 실거래 70,000,000원과 하락 추세 -20.8%를 우선 반영해야 합니다. 감정가 96,000,000원을 시세 할인 가격으로 취급해서는 안 됩니다.
- 동·호수 특정. 본건은 가동·나동 중 나동으로 기재돼 있습니다. 등기부·건축물대장·현장 표시가 동일한 1층 102호를 가리키는지 확인해야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 드라이비트 외벽 상태, 누수·설비 상태 등을 현장 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 2026.10.28 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황과 확약서의 최신 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수가 줄어도, 가격이 싸지는 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 권리상 위험은 보증금 86,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 다만 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 그럼에도 실제 임차인 지주택의 별도 대항력과 보증금은 미상이므로 전체 인수위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
가격 문제는 더 분명합니다. 신건 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원의 137.1%입니다. 최근 거래 추세가 -20.8%인 데다 14세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담도 있습니다. 전체 평균 84,700,000원이나 과거 고가 거래를 근거로 가격을 긍정적으로 평가할 상황이 아닙니다.
결론은 신건 입찰 보류, 확약 효력 및 실제 임차인 권리 확인, 유찰 이후 가격 재평가입니다. 권리 불확실성이 해소되고 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮아지는 조건이 충족되기 전까지는 보수적인 판단이 적절합니다.
