인천지방법원 2025타경512900. 인천 남동구 고잔동 704-9 소재 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 목록상 공장뿐 아니라 식당·창고·폐수처리장이 함께 이용되고 있으며, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구목록도 매각 대상에 포함됩니다. 소유자는 주식회사에이치아이피일렉트로닉스로, 2020년 8월 27일 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 경매를 신청한 중소기업은행은 2020년 8월 27일 채권최고액 6,520,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 추가 근저당권들이 설정되었습니다. 신청채권자의 청구액은 8,298,848,495원입니다. 말소기준 이후의 등기상 부담은 대체로 소멸하는 형태이나, 공장이라는 특수성 때문에 권리소멸과 실제 공장 인수·운영 가능성을 분리해서 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 704-9 도로명주소: 인천광역시 남동구 능허대로559번길 16 |
| 등기상 표시 | 고잔동 704-9, 704-10 · 1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속시설 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 목록3 공장 · 목록4 식당 · 목록5 창고 · 목록6 폐수처리장 |
| 토지면적 | 2,271.3㎡ (토지정보 기준) |
| 토지이용 | 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 주식회사에이치아이피일렉트로닉스 (2020.08.27 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 11,856,681,000원 |
| 최저매각가 | 11,856,681,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 8,298,848,495원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 중소기업은행
현재 사건의 말소기준권리는 2020.08.27 접수된 을구 6번 중소기업은행 근저당권입니다. 2018년 신한은행 근저당권들과 기존 압류·가압류 및 경매개시결정 등은 2020년 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소된 상태이므로, 이번 경매에서 다시 인수할 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.
말소기준 이후 중소기업은행의 추가 근저당권과 유창피엠씨주식회사 근저당권, 아토텍코리아 주식회사 가압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 2025년 신용보증기금에 대한 근저당권 일부이전은 기존 담보채권의 일부 승계이므로 별개의 신규 근저당권이 설정된 것처럼 채권을 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 10명 — 대항력 없음과 명도 부담은 별개
현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 10명(법인 포함)입니다. 모두 말소기준일인 2020.08.27 이후 전입·신고일이 확인되며, 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있습니다. 따라서 제공된 권리관계상 보증금의 매수인 승계는 원칙적으로 발생하지 않는 구조입니다. 그러나 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍은화 1동 3층 일부 |
2021.03.04 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 고상곤 1층 일부 |
2020.12.28 | 13,750,000원 | 1,375,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 최재범 1동 1층 |
2022.04.27 | 22,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 최미교 1동 1층 |
2022.04.05 | 6,300,000원 | 630,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 주식회사 피씨엠코 1동 2층 |
2021.03.31 | 40,000,000원 | 4,880,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| (주)지오앤테크 대표자 최상석 · 1동 1층 일부 |
2025.04.10 | 12,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| (주)엠플렉스 대표자 이명우 · 1동 2층 |
2020.11.18 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 고지선 점유부분 확인 필요 |
2021.03.24 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| (주)지오앤테크놀로지 대표자 성우경 · 점유부분 확인 필요 |
2024.05.28 | 4,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
| 박민선 2동 1층 |
2021.04.14 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미확인 | 미인수 |
대항력 없음은 각 임차인의 조사상 판정을 반영했습니다. 미인수는 말소기준 이후 신고일에 따른 원칙적인 보증금 승계 판단입니다. 확정일자·배당요구·최우선변제 요건과 실제 점유 개시 및 사업자등록 등은 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가·공장 점유자의 대항력은 신고일 외에 인도·사업자등록 등 법정 요건을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,856,681,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 120,966,810원 |
| 1. 을구 6번 · 중소기업은행 | 6,520,000,000원 | 6,520,000,000원 |
| 2. 을구 7번 · 중소기업은행 | 미화 840,000달러 | 0원* |
| 3. 을구 8번 · 중소기업은행 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 4. 을구 9번 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 을구 10번 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 6. 을구 11번 · 유창피엠씨주식회사 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 7. 갑구 14번 · 아토텍코리아 주식회사 | 86,268,802원 | 86,268,802원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,929,445,388원 |
* 을구 7번의 0원은 채권이 소멸하거나 배당받을 권리가 없다는 뜻이 아닙니다. 미화 840,000달러 근저당권의 원화 채권액을 확정하지 못하여 계산에서 제외한 것입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제·미확정 채권과 실제 배당순위가 반영되지 않아 소유자 잔여액 2,929,445,388원은 실제보다 크게 계산되었을 수 있습니다. 신용보증기금에 일부 이전된 채권은 중복 합산하지 않았습니다.
이 계산에서는 채권자 배당액 합계가 8,806,268,802원이고 미배당액은 0원으로 추정됩니다. 하지만 이는 모든 채권이 확정되어 전액 배당된다는 의미가 아닙니다. 특히 신청채권자 청구액 8,298,848,495원과 회차별 계산에 반영된 신청채권자 배당액 7,920,000,000원은 다릅니다. 채권최고액 기준의 단순 추정과 실제 신고채권액을 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험 검토는 그대로
| 매각 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 11,856,681,000원 | 0원 | 2,929,445,388원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 9,485,344,800원 | 0원 | 581,822,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 7,588,275,840원 | 1,296,275,720원 | 0원 | 0원 |
단순 배당 시나리오에서는 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 이는 제공된 말소기준권리와 임차인 대항력 판정을 전제로 한 계산입니다. 채권자의 미배당액이 발생한다고 해서 그 부족액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.
다만 유찰에 따른 최저가 하락 자체가 시장가격 대비 저평가를 입증하지는 않습니다. 공장 부동산의 매매사례, 설비 잔존가치, 사용 가능성, 명도·정비비용에 관한 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·공장 이용상태
- 용도 및 이용. 공장용지·공업용 토지이며, 일반공업지역에 위치합니다. 공장·식당·창고·폐수처리장으로 이용 중인 복합 산업시설입니다.
- 토지 규모 및 형상. 토지정보 기준 면적 2,271.3㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,642,000원/㎡. 공시지가는 공장·건물·기계기구를 포함한 매각물건 전체의 실거래 시세가 아닙니다.
- 산업단지 관련 규제. 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구·성장관리권역에 포함됩니다. 산업시설의 입주 자격과 업종·용도 제한 및 산업단지 관리 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 토지거래 및 계획. 토지거래계약에 관한 허가구역과 지구단위계획구역에 포함됩니다. 경매 취득 및 사후 이용 시 적용되는 허가·신고·용도 요건은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환경·재해 관련. 가축사육제한구역에 포함되며 침수위험지구와 접합니다. 침수위험지구에 포함되는 것으로 단정할 수는 없지만, 침수 및 배수 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계 및 폐수처리. 일괄매각 대상 기계기구 일부가 소재불명이며 폐수처리장도 존재합니다. 설비의 실제 가동·유지 상태와 환경 관련 관리·복구 의무를 검토해야 합니다.
- 위반사항. 확인된 건축물 정보상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 기계설비 및 실제 이용상태와 공부의 일치 여부는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 재확인. 고잔동 704-9·704-10 관련 토지·건물 목록과 기계기구목록이 실제 어디까지 일괄매각되는지 매각물건명세서·감정평가서 원본을 대조하세요.
- 기계기구 실사. 기호 7-4의 SKS-ACU-075, 1 Set 소재불명 부분, 잔존 기계의 실제 수량·작동·이전 가능성을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 10명의 각 점유구획, 계약서, 사업자등록 및 인도 시점, 배당요구와 명도 가능성을 확인하세요.
- 채권 및 배당 확인. 미화 840,000달러 근저당권의 실제 채권액, 중소기업은행 채권잔액, 신용보증기금 일부이전 내역과 우선채권을 대조하세요.
- 환경시설 점검. 폐수처리장 시설·환경 인허가·오염 가능성 및 향후 정비·처리 의무를 확인하세요.
- 산업단지 규제 점검. 산업시설구역의 입주 가능 업종, 관리기관 승인 관련 사항, 토지거래허가구역 적용 여부를 확인하세요.
- 시세 및 가격 상한 검증. 공장·토지·설비의 가치를 분리해 검토하고, 인근 산업용 부동산 실거래와 현재 설비 상태를 기준으로 입찰가격을 판단하세요.
- 원본 및 일정 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구목록 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “말소형 권리, 그러나 공장 실사가 우선”
이 사건은 등기상 선순위 부담이 매각으로 소멸하는 방향이라는 장점이 있습니다. 실제 임차인 10명도 현재 확인된 신고일과 권리 판정에 따르면 매수인에게 보증금 승계가 발생하지 않는 후순위 점유자들입니다.
그러나 기계기구 일부 소재불명, 다수 임차인의 실제 점유, 달러 표시 근저당의 미확정 채권액, 폐수처리시설, 산업단지 규제, 실거래 시세 검증 부재는 모두 별도의 조사와 판단이 필요한 요소입니다. 예상배당표상의 인수 0원과 잔여배당만으로 안전한 투자를 결론 내려서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급(48점). 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만 공장 특유의 실사 부담과 가격 불확실성이 큽니다. 지금은 가격 메리트 평가를 보류하고, 기계·점유·규제·실거래 확인을 선행하는 접근이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을, 어떤 상태로 인수하게 되는가입니다.
