인천지방법원 2025타경514332. 인천 서구 심곡동 롯데맨션 제3동 제4층 403호, 면적 43.51㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택이며, 2020년 4월 6일 92,000,000원에 취득한 이력이 있습니다. 한국주택금융공사가 청구금액 134,931,232원으로 강제경매를 진행하는 사건입니다.
겉으로는 감정가와 최저가가 같은 평범한 신건으로 보입니다. 하지만 등기부에는 송승호의 주택임차권등기가 있고, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
게다가 이 건물은 14세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 최근 동일 면적 실거래는 69,000,000원이고, 최근 거래가격 추세도 -22.6%입니다. 이 사건은 최저가의 할인율보다 임차보증금과 실제 시세를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514332 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 329-5 롯데맨션 3동 4층 403호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 43.51㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트지붕 · 드라이비트 외벽 마감 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.04.06 소유권이전, 거래가 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 134,931,232원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 주택도시보증공사 가압류 (갑구 16번) |
| 임차보증금 | 송승호 / 115,000,000원 |
| 현재 회차 예상 인수 | 2,410,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 대항력이 중요하다
말소기준권리는 2022년 9월 22일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 주택도시보증공사는 1,716,000,000원의 청구금액으로 가압류를 설정했고, 이후 국의 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
그런데 임차인 송승호는 2022년 4월 29일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리보다 빠릅니다. 주택임차권등기는 2024년 5월 29일에 이루어졌지만, 매각물건명세서는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 송승호 | 4층 403호 43.51㎡ 전부 |
전입 2022.04.29 확정 2022.04.04 |
115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.04.02 |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.04.29 / 2022.04.29 |
| 확정일자 | 2022.04.04 |
| 임차권등기 | 2024.05.29 (을구 11번) |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선순위 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구에 따른 우선변제 |
| 보증금 인수 | 배당에서 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수 |
③ 시세 비교 — 최근 거래가보다 66.7% 높은 최저가
롯데맨션(329-5)은 2002년 3월 준공된 14세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래 6건의 전체 평균은 85,833,333원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있으므로 이를 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
우선해서 봐야 할 지표는 2026년 3월 동일 면적 거래가 69,000,000원입니다. 최근 12개월 확인 거래도 이 1건이므로 최근 평균과 최신 거래가가 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.51㎡ | 2층 | 69,000,000원 |
| 2024.11 | 43.51㎡ | 지하 1층 | 32,500,000원 |
| 2024.05 | 43.51㎡ | 2층 | 90,000,000원 |
| 2023.04 | 39.93㎡ | 2층 | 105,500,000원 |
| 2023.01 | 39.93㎡ | 2층 | 98,000,000원 |
| 2022.11 | 43.51㎡ | 1층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 85,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.51㎡ | 1건 | 69,000,000원 |
최신 실거래 69,000,000원에 비해 감정가 115,000,000원은 46,000,000원 높습니다. 최저가는 최근 시세의 166.7%에 해당하며, 보증금 인수를 포함한 신건 실질취득 추정액 117,410,000원을 기준으로 하면 최근 시세의 약 170.2%입니다.
더욱이 최근 거래가격 추세는 -22.6%입니다. 과거 고가 거래를 근거로 감정가를 정당화하기 어려운 상황입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 거래 층과 대상 층이 다르므로, 개별 호수의 적정 시가는 추가 현장 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 송승호 | 115,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 134,931,232원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 보증금 | — | 2,410,000원 |
매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원을 공제한 112,590,000원이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 임차보증금 미배당액 2,410,000원은 매수인 인수로 별도 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 가격 구조가 다릅니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 115,000,000원 | 2,410,000원 | 117,410,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 25,056,000원 | 117,056,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 43,124,800원 | 116,724,800원 |
실질취득 추정 = 예상 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서곶초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2002년 3월 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측에 폭 약 20m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 연희1·2지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,365,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경 보호 관련 상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 사항은 기재된 적용기간과 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 14세대 규모의 소형 다세대주택으로, 거래 표본이 제한적이며 실거래가 차이도 큽니다. 최근 가격 하락 추세를 고려하면 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 송승호의 2022.04.29 전입·점유 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조하고, 현재까지의 권리 유지 상태를 확인하세요.
- 배당금 및 인수액 재검산. 신건 기준 미배당 추정 2,410,000원뿐 아니라 당해세 등 배당순위 변동으로 인수액이 달라질 가능성도 점검하세요.
- 보증금 정산 방법. 낙찰 후 임차권 말소, 보증금 정산, 실제 인도 및 명도 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 유찰가격 착시 방지. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 실질취득비용으로 입찰 상한을 설정하세요.
- 최근 시세 재확인. 최근 동일 면적 거래는 69,000,000원이며 하락 추세입니다. 동일 건물·동일 층 조건, 내부 상태, 실제 매도 가능 가격을 추가 비교하세요.
- 세금 및 관리비. 국의 압류 이력과 체납 관련 사항, 공용부분 관리비 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 경매가 아니다”
인천 롯데맨션 403호의 핵심 문제는 단순히 선순위 임차인이 있다는 사실만이 아닙니다. 임차보증금 115,000,000원이 현재 시세와 비교해 지나치게 큰 수준이라는 점입니다.
신건에서는 집행비용 때문에 2,410,000원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 것으로 추정됩니다. 그리고 유찰될수록 이 인수액은 커집니다. 2회 유찰되어 최저가가 73,600,000원까지 낮아져도 실질취득 추정액은 여전히 116,724,800원입니다.
이에 비해 최근 실거래는 69,000,000원이고 가격 추세는 -22.6%입니다. 거래 표본의 한계는 있지만, 현재 확인되는 가격자료만으로는 실질취득비용을 정당화하기 어렵습니다. 14세대 규모의 소형 다세대주택이라는 환금성 부담도 있습니다.
종합 판단은 D등급 — 현 조건에서는 입찰 비추천입니다. 단순한 유찰을 기다리는 전략으로는 충분하지 않습니다. 매수인 인수의무가 실질적으로 해소되거나, 실질취득비용이 최근 시세에 부합하는 구조가 확인되지 않는 한 가격 메리트를 기대하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총 취득부담입니다.
