인천지방법원 2025타경514598. 인천 남동구 간석동에 있는 호암파크빌 제2동 4층 401호입니다. 전용면적은 55.12㎡이고, 철근콘크리트조 4층 다세대주택의 최상층 세대입니다. 소유자는 박기수이며, 2021.04.14 소유권을 이전받았습니다. 등기 당시 거래가액은 120,000,000원입니다.
이 사건의 출발점은 2021.06.10 설정된 농업회사법인펀치볼주식회사의 채권최고액 1,600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보가 설정된 권리로, 채권최고액을 해당 세대에만 실제로 남아 있는 채무로 해석해서는 안 됩니다. 이후 남동구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다.
그런데 더 중요한 권리는 따로 있습니다. 2023.01.13 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 등기상 전입일은 2020.08.12로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 120,000,000원입니다. 일반적인 배당·인수 구조라면 주의가 필요한 권리지만, 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 확약 대상 등기와 확약 밖 실제 임차인의 권리를 분리해서 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 225-294 호암파크빌 제2동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 호구포로928번길 13-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.12㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 적벽돌형 타일 마감 |
| 단지규모 / 사용승인 관련 | 호암파크빌(1,2동) · 18세대 · 준공일 2002.03.29 |
| 소유자 | 박기수 (2021.04.14 소유권이전 · 등기 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 155,398,418원 |
| 말소기준권리 | 을구 14번 · 2021.06.10 · 농업회사법인펀치볼주식회사 근저당권 |
| 임차권등기 | 을구 16번 · 한국토지주택공사 · 보증금 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
등기부상 말소기준권리는 을구 14번 농업회사법인펀치볼주식회사 근저당권입니다. 그 이후 설정된 남동구 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 근저당권부채권에 설정된 주식회사페이게이트의 질권은 기초 근저당과의 관계 및 말소 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
임차권은 더욱 신중하게 보아야 합니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.01.13에 접수되었지만, 등기된 전입일 2020.08.12와 확정일자 2020.07.20은 2021.06.10 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 승계 신고와 실제 임차인 구분
확인되는 실제 임차인은 지주택 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증금에 대한 대위·승계 관련 권리자로 기재되어 있으며, 실제 임차인과 별도의 보증금 채무를 만드는 독립 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 120,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
| 명의 | 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 을구 16번 임차권등기 보증금 대위·승계 |
120,000,000원 | 등기상 선순위 전입 대항력 있음 | 우선변제 승계·중복신고 확약 대상 |
| 지주택 | 실제 임차인 · 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 별도 확인 필요 |
| 실제 임차인 수 | 1명 · 지주택 |
|---|---|
| 승계 권리자 | 한국토지주택공사 · 별도 임차인 수에 포함하지 않음 |
| 등기된 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 등기상 임대차계약일 | 2020.07.17 |
| 등기상 확정일자 | 2020.07.20 |
| 등기상 전입일 | 2020.08.12 |
| 등기상 점유개시일 | 2020.08.12 |
| 임차권등기 접수 | 2023.01.13 |
| 등기된 임차 범위 | 제4층 제401호 55.12㎡ 전부 |
| 확약 사항 | 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 거래평균의 125.2%
호암파크빌(1,2동)은 18세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 3건으로, 거래 시점은 2021년과 2022년입니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때 최근에 체결된 거래처럼 취급해서는 안 되며, 거래 시점과 면적·층 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 54.42㎡ | -1층 | 84,000,000원 |
| 2022.06 | 56.94㎡ | 2층 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 55.12㎡ | 3층 | 100,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 3건 | 103,000,000원 |
확인된 거래가격은 84,000,000원~125,000,000원으로 편차가 있습니다. 평균은 103,000,000원이며, 신건 최저가 129,000,000원은 평균보다 26,000,000원 높습니다. 가격 비율은 125.2%입니다.
특히 가장 늦은 거래인 2022.09 거래금액은 84,000,000원으로, 그보다 앞선 2022.06 거래금액 125,000,000원보다 낮습니다. 다만 서로 다른 층과 면적의 과거 거래이므로, 이 차이만으로 현재 시장의 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
아래는 신건 최저가에 낙찰된 경우를 가정한 기준 배당 추정입니다. 120,000,000원 임차보증금의 우선변제와 후순위 근저당 배당을 반영한 계산이며, 제출된 말소동의 확약서의 실제 처리 결과에 따라 배당 구조는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,606,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 농업회사법인펀치볼주식회사 근저당 | 1,600,000,000원 | 6,394,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 155,398,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 매각가 129,000,000원 기준의 추정입니다. 근저당권 1,600,000,000원은 공동담보의 채권최고액이며 실제 잔존채무액과 동일하다는 의미가 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금 배당액은 확약 적용 전 기준 배당 가정이므로, 확약에 따른 실질 인수액 및 최종 배당 결과와 구분해야 합니다.
⑤ 유찰별 시나리오 — 낙찰가만 낮아진다고 안전하지 않다
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 하락하지만, 말소기준보다 앞서는 임차권이 실제 인수 대상으로 남는 경우에는 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득 부담을 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 추정 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 129,000,000원 | 0원 | 을구 16번 실질 0원 · 기타 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 103,200,000원 | 19,044,800원 | 을구 16번 실질 0원 · 기타 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 82,560,000원 | 39,326,080원 | 을구 16번 실질 0원 · 기타 미상 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건은 등기된 임차권에 대한 확약이 있으므로 그 보증금을 실제 인수액으로 고정해서는 안 되지만, 확약 밖 권리는 별도 확인을 마쳐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인동초등학교 북서측 인근으로, 주변에는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 4층 다세대주택으로, 위생·난방·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 준주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용이 기재되어 있으며, 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래가 3건에 그쳐 가격 비교의 신뢰도와 매도 시 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 가격 편차. 확인 거래금액이 84,000,000원~125,000,000원으로 분산되어 있어, 층·면적·상태에 따른 가격 차이를 개별적으로 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 16번 임차권등기의 인수 문제를 해소하는지, 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 전입신고일·점유관계·보증금 및 실제 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다. 미상인 상태에서 대항력 유무를 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복계산 방지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 권리자입니다. 실제 임차인 지주택과 독립된 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
- 질권 관계 확인. 농업회사법인펀치볼주식회사의 근저당권부채권에 대한 주식회사페이게이트 질권 설정이 있으므로 배당 및 말소 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,600,000,000원은 공동담보 근저당의 금액이므로 전체 담보목록과 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 배당구조 재확인. 임차권 말소 확약 반영 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다. 추정 배당표를 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 129,000,000원은 확인 거래평균 103,000,000원의 125.2%입니다. 최신 매매 사례 확인 없이 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 명도 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 체납금 확인. 관리비·공용부분 체납액 및 매각대금에서 처리되지 않는 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 임대차 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 남은 위험은 다르다”
이 사건의 핵심은 확약이 있는 선순위 임차권과 확인되지 않은 실제 임차인 권리를 분리하는 것입니다. 한국토지주택공사의 등기된 임차보증금은 120,000,000원이고, 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 을구 16번 임차권등기의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그렇다고 이 물건 전체를 인수위험 0원인 안전형으로 결론 내리기는 어렵습니다. 실제 임차인 지주택 1명의 전입일과 보증금이 명확하지 않고, 확약 밖 권리의 존속 가능성도 추가 확인이 필요합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서는 더욱 보수적인 판단이 필요합니다. 신건 최저가 129,000,000원은 확인 실거래 평균 103,000,000원의 125.2%입니다. 거래 시점이 2021~2022년이므로 현재 시세에 대한 추가 검증이 필요하지만, 현재 확인되는 근거만으로 신건 가격에 매력이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 확약 대상 임차권의 인수 해소는 긍정적이나, 확약 밖 임차인 위험과 높은 신건 가격이 동시에 존재합니다. 권리 원본을 통해 최종 인수 여부를 확정하고, 최신 거래가격을 재확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.
