인천지방법원 2025타경514692. 인천 남동구 만수동의 만수10단지주공아파트 1001동 10층 1004호입니다. 전용면적은 49.77㎡이고, 15층 건물 중 10층에 위치합니다. 소유자 우상의 명의로 1995년 소유권이전등기가 이루어졌고, 이후 설정된 우리은행 근저당권을 기준으로 강제경매가 진행되는 물건입니다. 경매를 신청한 채권자는 롯데캐피탈주식회사이며 신청 청구액은 21,983,034원입니다.

권리 흐름을 보면 1995년 한국주택은행 근저당은 2020년에 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2022.11.21. 우리은행 근저당권입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류와 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류가 순서대로 설정되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서상 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 점유자나 미확인 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가와 같은 178,000,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균인 162,500,000원보다 15,500,000원 높습니다. 2026년 8월 최신 참고거래인 165,000,000원과 비교해도 13,000,000원이 높아, 신건에서 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

핵심은 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 2022.11.21. 설정된 채권최고액 110,000,000원의 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 등기된 롯데캐피탈 가압류 18,876,565원, 롯데캐피탈의 강제경매개시결정, 국민행복기금 가압류 10,188,340원은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

또한 롯데캐피탈의 2024년 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 동일 채권자가 연결된 집행 절차입니다. 경매개시결정이 기존 가압류의 본압류로 이행한 사실을 표시하므로, 이를 별개의 확정 채권으로 중복 합산하지 않는 것이 중요합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 평균의 109.5%

만수주공10단지 동일 평형인 전용 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 평균 거래가는 162,500,000원, 최저 거래가는 140,000,000원, 최고 거래가는 183,000,000원입니다. 같은 평형이라도 층과 개별 상태에 따른 거래가격 차이가 큽니다.

신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원보다 15,500,000원 높습니다. 비율로는 109.5%입니다. 가장 최근인 2026년 8월 참고거래 165,000,000원보다도 13,000,000원이 높습니다.

2026년 8월에는 183,000,000원의 높은 거래도 있었지만, 같은 달에 156,000,000원과 165,000,000원 거래도 존재합니다. 일부 고가 거래만으로 감정가 178,000,000원의 타당성을 인정하기는 어렵습니다. 최근 표본 전체를 기준으로 보면 현재 최저가는 평균보다 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

* 강제경매개시결정은 롯데캐피탈의 기존 가압류가 본압류로 이행한 것으로, 별도 확정 채권액이 확인되지 않아 중복 배당액을 계상하지 않았습니다. 표의 0원은 별도 배당 계산에서 제외했다는 뜻이며, 신청채권자의 실제 배당금이 0원으로 확정되었다는 의미는 아닙니다.

배당표는 집행비용 3,292,000원과 우리은행 근저당 채권최고액 110,000,000원, 각 가압류 청구금액을 적용한 단순 추정입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·실제 배당요구액 등은 반영되지 않아 법원의 최종 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

신건 매각가 178,000,000원을 가정하면, 집행비용을 제외한 추정 채권자 배당총액은 139,064,905원이고, 소유자에게 돌아가는 추정 잔여금은 35,643,095원입니다. 반면 2회 유찰 가격 시나리오에서는 미배당액이 발생합니다. 그러나 이는 소멸하는 권리의 채권자가 배당받지 못한 금액이지, 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지는 않습니다.

각 시나리오의 인수액 0원은 확인된 권리 및 배당모형 기준입니다. 실제 임대차관계, 점유관계와 법정 인수사항 확인 결과에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 남동초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 중·서민층 아파트를 중심으로 형성된 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
• 건물. 피씨조 평지붕 15층 건물 중 10층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감이며 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전 및 도시가스시설이 있습니다.
• 단지 규모. 만수주공10단지는 420세대이며 1994.05.21. 준공되었습니다. 동일 평형 실거래 12건의 가격 편차가 있어 층과 내부 상태를 반영한 개별 가격 판단이 중요합니다.
• 토지·용도지역. 제3종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역 관련 사항이 있습니다. 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 해당 기간과 매각기일이 다르므로 입찰 전 적용 여부와 최신 지정 상태를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 전용면적 실거래가 140,000,000원부터 183,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 커, 감정가 수준에서 빠르게 재매각할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 신건 최저가 178,000,000원은 최근 실거래 평균보다 15,500,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 참고거래 165,000,000원을 중심으로 합리적인 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 142,400,000원, 2회 유찰 시 113,920,000원이라는 가격 시나리오가 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회이므로 실제 진행 상황과 경쟁 가능성을 함께 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자 확인, 전입세대 관련 자료, 현황조사서 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 대항력 있는 미확인 임차인의 존재 가능성을 배제해서는 안 됩니다.
• 기존 근저당 확인. 1995년 한국주택은행 근저당권은 2020년에 말소된 권리입니다. 현재의 우리은행 근저당권과 혼동해 인수권리나 배당채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당 원본 대조. 강제경매 신청 청구액은 21,983,034원이고, 롯데캐피탈 가압류 청구금액은 18,876,565원입니다. 경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 실제 배당요구액과 채권원인을 확인해야 합니다.
• 노후·수리 상태. 1994년 준공 아파트로 내부 마감, 급배수시설, 창호, 누수 및 설비 상태에 따른 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현행 규제. 토지이용계획 및 토지거래허가 관련 최신 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래가 및 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”

인천 만수주공10단지 1001동 1004호는 2022년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 계산상 인수액은 0원이며, 임차인 신고도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계를 확인하기 전까지 완전한 무위험 물건이라고 단정해서는 안 됩니다.

무엇보다 신건 최저가 178,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 162,500,000원의 109.5%입니다. 최신 참고거래보다도 비싸고, 일부 고가 거래만으로 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

1회 유찰 가격인 142,400,000원부터는 현재 실거래 평균 대비 할인 구간에 들어가지만, 유찰 자체가 보장되지 않으며, 향후 시세 변동과 실제 물건 상태도 고려해야 합니다. 결론은 권리구조 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보류, 유찰 후 가격 재평가 권고입니다. 매수인 인수액이 0원이라는 장점만으로 시세보다 높은 가격을 지불할 이유는 없습니다.