인천지방법원 2025타경514784. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 대준블루온 103동 607호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 204,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 메리츠화재해상보험 주식회사가 설정한 가압류가 말소기준권리이며, 이후 강제경매개시결정과 미추홀구 압류가 등기돼 있습니다. 기존 농협은행 및 군위축산업협동조합 근저당은 이미 말소돼 근저당 자체의 인수 문제는 없는 구조입니다.

문제는 2023.03.08 전입한 신현우입니다. 말소기준권리인 2025.01.16 가압류보다 전입신고가 빠릅니다. 다만 보증금, 확정일자와 실제 점유·임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수하는지에 따라 낙찰자가 부담할 금액이 달라질 수 있습니다. 신건 가격 자체도 최근 실거래보다 크게 높아 가격과 권리를 모두 검증하기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요

말소기준권리는 2025.01.16 메리츠화재해상보험 주식회사의 가압류입니다. 그 이후 등기된 강제경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각에 따라 등기상 소멸하는 권리로 분류됩니다. 한편 농협은행 근저당은 2021.11.15, 군위축산업협동조합 근저당은 2017.06.27 이미 말소됐습니다.

그러나 등기된 담보권의 소멸과 임차인 보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 신현우는 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 실제 점유와 임대차 요건이 충족돼 대항력이 인정되는 경우, 보증금의 미배당 부분을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 또 미추홀구 압류와 관련한 세금의 법정 우선순위는 등기상 압류일만으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 1명, 보증금이 핵심

전입자 2명. 신현우는 말소기준권리 이전 전입자이고, 석수진은 이후 전입자입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입 사실만으로 임대차계약이나 보증금 액수를 확정할 수는 없습니다.

대항력이 인정되는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형에서는, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지되는 상황이 생길 수 있습니다. 따라서 이 사건에서도 유찰 후 최저가만 내려간다고 자동으로 저렴해진다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세 대비 152.8%, 하락 추세

대준블루온103동의 동일 면적 거래를 살펴보면 가장 최근인 2026년 9월 거래가 133,500,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 1건이며 평균도 동일하게 133,500,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 171,944,444원과 비교하면 최근 시세는 상당히 낮아져 있습니다.

전체 실거래 평균은 171,944,444원이지만, 여기에는 2021~2022년의 216,000,000원 및 230,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 과거 고가 거래가 현재 시장가격을 높게 보이게 할 수 있으므로 이 사건의 가격 판단에는 최근 실거래를 우선해야 합니다.

감정가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 133,500,000원보다 70,500,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 152.8%입니다. 최신 거래 역시 133,500,000원으로 같은 결론을 뒷받침합니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -24.5%로 하락을 나타냅니다.

④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

아래 배당은 집행비용과 메리츠화재해상보험 가압류 청구금액을 반영한 단순 계산입니다. 선순위 임차인의 보증금, 실제 배당요구, 미추홀구 압류 관련 세금의 우선순위 및 다른 법정 우선채권은 확정 반영된 결과가 아닙니다.

집행비용 3,656,000원, 가압류 배당 86,086,500원, 소유자 잔여 114,257,500원의 단순 합계입니다. 본압류 전환을 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 실제 경매 청구액은 95,371,124원이며, 임차인 보증금·미추홀구 압류 관련 세금·법정 우선채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액은 확정 수령액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

1회 유찰 시 최저매각가는 163,200,000원으로 낮아지지만 여전히 최근 실거래가보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 130,560,000원으로 최근 시세 133,500,000원을 소폭 밑돌게 됩니다. 그러나 이것은 인수보증금을 제외한 최저가만의 비교입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 남서측 인근입니다. 주변에 업무시설(오피스텔), 공동주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 숭의역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 6층 아파트입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 토지 남동측과 북서측으로 약 40m 및 6m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상 및 기간을 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지면적 905.0㎡, 공시지가 2,579,000원/㎡입니다. 아파트 개별 세대의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 62세대 규모의 단지이며 전체 거래 9건 중 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 부족하고 과거 고가 거래와 가격 차이가 커 유동성과 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신현우의 임대차 확인. 2023.03.08 전입자의 실제 점유, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 확인해야 합니다. 현재 가장 중요한 인수 위험입니다.
• 석수진의 점유관계 확인. 2025.09.04 전입은 말소기준 이후지만 실제 거주 여부와 계약관계를 확인해 명도 및 권리관계의 불확실성을 줄여야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수보증금을 합산한 금액으로 최근 실거래가와 비교해야 합니다.
• 시세 괴리 점검. 최근 실거래 133,500,000원에 비해 현재 최저가 204,000,000원은 현저히 높습니다. 하락 추세 -24.5%와 최근 표본 1건이라는 한계를 함께 고려해야 합니다.
• 경매채권액 재확인. 가압류 청구금액 86,086,500원과 사건 청구액 95,371,124원의 차이를 채권계산서로 확인하고 본압류 전환분을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 미추홀구 압류 및 세금. 2026.04.28 압류의 원인채권액과 법정기일, 당해세 및 법정 우선순위를 확인해야 합니다. 단순 배당표에는 확정 반영되지 않았습니다.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비 및 실제 점유자의 인도 여부를 확인하고 인도명령·명도 절차의 비용과 시간을 고려해야 합니다.
• 공부 및 규제 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 대지권 및 토지이용 관련 사항을 입찰 전 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득비용이 먼저다”

인천 대준블루온 607호는 현재 신건 최저가 204,000,000원으로, 최근 실거래 133,500,000원 대비 152.8%입니다. 최근 거래 추세도 -24.5%로 하락을 보여 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

권리관계 역시 완전히 안전하다고 볼 수 없습니다. 근저당은 이미 말소됐고 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자 신현우의 보증금과 대항력 최종 판단이 미확정입니다. 이에 따라 매수인 인수액과 실제 취득비용도 확정할 수 없습니다.

동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회이지만, 유찰만으로 해결되지 않는 권리 위험이 존재합니다. 가격은 보류, 권리 확인은 필수. 선순위 임차관계와 인수보증금이 명확해진 이후, 최신 실거래를 기준으로 실질취득비용을 다시 비교하는 것이 이 사건의 합리적인 접근 방향입니다.