인천지방법원 2026타경500042. 인천 남동구 만수동 정우빌라(C동) 1층 101호, 전용 36.01㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 권영만으로, 2020년 9월 28일 71,000,000원에 취득했습니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류가 등기됐고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 92,391,966원으로 강제경매를 신청했습니다. 그런데 일반적인 근저당 경매와 달리, 말소기준은 2022년 9월 22일의 국 압류이고 그보다 앞선 2021년 11월 16일의 주택임차권등기가 존재한다는 점이 핵심입니다.

등기된 임차권자는 한국토지주택공사이며 보증금은 71,000,000원입니다. 그러나 한국토지주택공사는 실제 거주 임차인을 대신한 보증금 대위·승계 신고자로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 기재된 사람은 지주택 1명입니다. 이 사람의 별도 전입일과 보증금은 미상입니다.

여기에 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 선순위 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 표시되어 있으나, 동시에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 확약의 효력이 해당 임차권등기에 적용되는 전제에서는 그 권리의 실질적인 매수인 인수액을 0원으로 보아야 합니다. 다만 이 확약이 보증금·전입일을 알 수 없는 지주택의 별도 대항력까지 자동으로 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

권리의 중심은 압류보다 먼저 등기된 임차권입니다. 2021년 11월 16일의 한국토지주택공사 주택임차권등기는 2022년 9월 22일 말소기준 압류보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 후순위 권리와 달리 매각만으로 당연히 소멸한다고 처리할 수 없습니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 권리라고 명시합니다.

반면 갑구 11번 주택도시보증공사 가압류 2,071,000,000원, 갑구 12번 국 압류, 갑구 13번 서울보증보험 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 발생한 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 한국주택은행·우리은행·농협은행 등의 근저당권도 등기부상 이미 말소됐습니다. 주택도시보증공사의 거액 가압류 청구액 자체가 곧 매수인의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 신고 구별

한국토지주택공사는 지주택의 보증금 권리를 대위·승계한 신고자로, 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 임차권등기상 계약일은 2019.06.14, 점유개시일은 2019.07.19, 배당요구 관련 기재일은 2021.11.16입니다. 이 날짜를 실제 임차인 지주택의 독립된 전입일·확정일자로 단정하지 않습니다.

이중 계산은 특히 주의해야 합니다. 한국토지주택공사 명의의 71,000,000원을 별도의 임차보증금으로 추가하거나, 지주택의 미상 보증금에 무조건 더해서는 안 됩니다. 확인된 것은 등기상 승계 보증금 71,000,000원과 실제 임차인의 별도 권리관계가 충분히 밝혀지지 않았다는 사실입니다.

③ 시세 비교 — 95.0%라는 숫자의 함정

정우빌라(C동) 전용 36.01㎡에 대해 확인되는 실거래는 다음과 같습니다.

전체 실거래 평균은 107,500,000원으로, 이를 분모로 계산하면 최저가 비율이 70.7%까지 내려갑니다. 그러나 이 평균에는 2021년 9월의 135,000,000원 거래가 들어 있습니다. 해당 고가 거래만으로 신건이 크게 할인됐다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 판단에 더 중요한 기준은 확인되는 최신 거래인 2023년 9월의 80,000,000원입니다. 신건 최저가 76,000,000원은 이 가격의 95.0%로, 금액 차이는 4,000,000원입니다. 다만 2023년 9월 거래를 2026년 현재의 최근 12개월 실거래라고 볼 수는 없습니다. 최신 거래 이후의 가격 형성이 충분히 확인되지 않아 현재 시장가격보다 실제로 저렴한지는 불분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)

매각가 76,000,000원 가정의 단순 예상배당입니다. 한국토지주택공사의 보증금 71,000,000원은 지주택 관련 대위·승계 채권으로, 별도 임차인의 추가 보증금이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 지급액은 변동될 수 있습니다.

예상배당에서는 집행비용 1,768,000원과 선순위 승계 임차보증금 71,000,000원을 배분한 뒤, 주택도시보증공사에 3,232,000원이 돌아갑니다. 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원이며, 채권자 전체 미배당액은 2,160,159,966원입니다. 그러나 후순위 채권자의 배당 부족분이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

선순위 임차보증금이 있는 경매는 유찰 후 최저가가 낮아져도 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어들지 않을 수 있습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면, 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 머무르는 구조이기 때문입니다.

위 인수액과 총부담은 말소동의 확약을 적용하지 않은 경우의 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 집행비용 등으로 총부담이 보증금 71,000,000원과 정확히 같지는 않습니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원으로 평가하며, 다른 미상 임차인의 권리는 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 만수동 만수어린이공원 서측 인근. 주변에는 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물 상태. 1989.05.15 사용승인된 벽돌조 슬래브 및 기와지붕 3층 건물의 1층 101호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있으며, 건물의 노후 상태와 수선 필요성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·도로. 대지 전체 면적 215.2㎡, 대체로 정방형의 평탄한 토지이며 북측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 공시지가는 1,266,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 있으므로 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 2021년 135,000,000원과 2023년 80,000,000원 사이 가격 차이가 커 과거 최고가를 현재의 정상 시세로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 권리, 말소 조건, 효력 발생 시점과 실제 이행 가능성을 확인해야 합니다. 을구 9번 임차권등기가 확실히 해소되는지가 핵심입니다.
• 실제 임차인 지주택 확인. 전입일·확정일자·보증금·현재 점유 여부를 확인하고, 보증기관 승계 권리와 별도로 주장할 수 있는 권리가 있는지 조사해야 합니다. 대항력 미상을 대항력 없음으로 처리하면 안 됩니다.
• 보증기관 중복신고 배제. 한국토지주택공사는 지주택 관련 보증금 대위·승계 신고자입니다. 실제 임차인은 1명이며, 71,000,000원을 별도 추가 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 최신 확인 실거래가 2023.09의 80,000,000원이므로, 매각기일에 앞서 주변 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 가격을 확인해야 합니다. 과거 전체 평균 107,500,000원만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 60,800,000원, 2회 유찰 48,640,000원 시나리오에서 확약 대상 인수액은 실질 0원으로 보되, 확약 이행이 불확실할 때는 선순위 임차권 미배당액의 총부담 영향을 별도로 점검해야 합니다.
• 명도·체납관리비. 실제 점유자와 임차관계를 확인하고, 공용부분 체납관리비·명도 협의·내부 수선비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역 및 기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차 문제가 끝난 것은 아니다”

이 물건의 장점은 말소동의 확약서입니다. 선순위 한국토지주택공사 임차권등기의 보증금은 71,000,000원이지만, 해당 임차권은 확약에 의해 실질 인수 0원으로 평가됩니다. 따라서 등기상 선순위 임차보증금을 낙찰가에 그대로 더하는 분석도, 한국토지주택공사와 지주택을 각각 독립적인 임차인으로 계산하는 분석도 적절하지 않습니다.

하지만 실제 임차인 지주택의 보증금과 전입일이 미상이라는 문제는 남습니다. 이 임차인의 별도 권리까지 확약으로 소멸하는지 확인되지 않았으며, 현재의 인수 위험을 무조건 0원이라고 확정할 수 없습니다.

가격에서도 경계가 필요합니다. 최저가 76,000,000원은 2023년 9월 거래 80,000,000원보다 낮지만 차이는 5.0%이고, 실거래 가격은 과거 대비 40.7% 하락한 흐름입니다. 최근 거래의 공백과 노후 소규모 빌라의 환금성까지 고려하면 신건에서 가격적 우위를 확신하기 어렵습니다.

결론은 ‘확약 대상 권리 해소는 긍정적, 별도 임차인·가격 검증 전 입찰은 보류’입니다. 최저가의 낮고 높음보다 확약서의 실제 효력, 지주택의 독립적인 대항력, 현재 거래 가능한 가격을 확인하는 일이 우선입니다.