인천지방법원 2026타경500642. 인천 부평구 부평동의 미성쉐르빌 4층 401호, 임차권등기상 면적 39.91㎡의 아파트입니다. 감정가는 118,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 겉으로는 최저가가 상대적으로 낮아 보일 수 있지만, 이 물건의 핵심은 낙찰가에 더해 매수인이 부담할 임차보증금입니다. 임차인 황양하는 2022년 2월 22일 점유를 시작했고, 2022년 2월 23일 전입신고를 했습니다. 확정일자는 2022년 1월 24일이며, 2024년 6월 4일 보증금 141,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.

이후 2026년 2월 4일 황양하가 채권자로서 강제경매를 신청했고, 이 경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그러나 임차권등기는 그보다 앞서 설정된 권리입니다. 특히 매각물건명세서가 을구 5번 임차권등기의 미배당 잔액 인수를 명시하고 있어, 낙찰자가 인수액을 무시할 수 없습니다. 과거 국민은행 근저당권들은 이미 말소되었지만, 그것만으로 권리관계가 안전해지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에는 과거 국민은행 근저당권 두 건이 기재되어 있었으나, 채권최고액 75,400,000원의 을구 1번 근저당은 2013.08.26 말소되었고, 채권최고액 48,000,000원의 을구 2번 근저당은 2020.05.06 말소되었습니다. 현재 인수 판단에서 중요한 것은 과거 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 임차권등기도 마친 상태입니다. 배당요구가 있는 만큼 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금을 전액 회수한다는 것은 다릅니다. 예상 매각대금에서 집행비용을 공제하면 임차보증금 전액을 배당하기에 부족하며, 그 미배당액은 매수인의 인수 부담으로 연결됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

집행비용 2,452,000원과 임차보증금 우선배당 115,548,000원으로 매각대금 118,000,000원이 모두 배분되는 가정입니다. 황양하의 임차보증금 채권과 경매신청 청구액은 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰되어도 인수액이 늘어난다

신건 최저가 118,000,000원에서 1회 유찰 시 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 임차보증금 141,000,000원을 전액 배당하지 못하는 만큼, 최저매각가 하락에 따라 매수인 인수액이 증가합니다.

실질취득 = 가정 매각가 + 임차보증금 예상 인수액. 회차별 예상배당액과 집행비용을 반영한 계산이며, 취득세·등기비용·명도비용은 별도입니다. 회차별 수치는 실제 낙찰가나 최종 배당액을 보장하지 않습니다.

⑤ 시세 판단 — 저렴하다고 볼 근거가 부족하다

최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 118,000,000원이나 유찰 시 최저가를 시장가격과 비교해 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가가 아니라 현재 회차 기준 실질취득 예상액 143,452,000원입니다.

등기부에 기록된 과거 소유권 거래가액은 2020년 110,000,000원과 135,000,000원, 2022년 141,000,000원과 143,000,000원입니다. 다만 이는 과거 소유권이전 당시의 거래가액으로, 현재 시장에서 거래 가능한 가격이나 최근 12개월 시세를 그대로 나타내는 자료가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평동초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 다세대주택 등이 혼재한 주거지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 인천지하철 1호선 부평시장역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2002.07.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 위생·급배수시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형이며, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가서에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 전 현행 지정 및 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없습니다. 다만 실제 내부 상태, 누수, 설비 상태 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 가능 가격과 소요기간을 단정할 수 없습니다. 특히 실질취득액이 보증금 규모에 묶여 있는 만큼, 현재 시세와 출구가격을 먼저 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 보증금 141,000,000원에 대해 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 신건 예상 실질취득액은 143,452,000원입니다. 유찰 회차에서도 인수액이 늘어나므로 낙찰가만 기준으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일인 관계. 황양하의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 임차권등기명령 및 강제경매 신청채권 관련 서류를 대조해 임대차의 실질과 채권관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구와 인수잔액. 임차보증금의 우선배당액은 매각가격과 집행비용, 다른 우선권리 등에 따라 달라질 수 있습니다. 예상 인수액을 확정액으로 받아들이지 말고 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 반환관계와 점유자의 인도 협의 조건을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 부평동 미성쉐르빌 401호와 유사한 면적, 건물 연식, 층수 및 입지의 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 관리비·추가비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 귀속될 수 있는 부분과 취득세, 등기비용, 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 내려가지 않는다”

이 사건의 가장 큰 위험은 겉으로 보이는 최저가와 실제 취득 부담이 다르다는 점입니다. 최저매각가 118,000,000원에 낙찰받더라도 선순위 임차보증금 미배당분 25,452,000원이 인수될 것으로 예상되어 실질취득액은 143,452,000원에 달합니다.

유찰되어 낙찰가가 94,400,000원 또는 75,520,000원으로 내려가는 시나리오에서도, 인수액이 함께 증가하므로 실질취득 부담은 141,000,000원의 임차보증금에 추정 집행비용을 더한 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해결되지는 않습니다.

게다가 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이며, 임대차의 실질 확인도 필요한 사건입니다. 최근 시세가 검증되지 않은 상태에서는 실질취득액이 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 권리 인수 부담이 크고 가격 메리트도 미확인된 고위험 물건으로, 보증금 인수관계와 실제 시세가 명확히 검증되기 전까지는 입찰을 보류하는 접근이 합리적입니다.