인천지방법원 2026타경500688. 인천광역시 부평구 청천동 더원스테이트 3층 306호에 관한 강제경매 사건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 아파트나 일반 주택으로 전제하기보다 실제 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 먼저 확인해야 합니다.

소유자는 이채아이며, 2018년 소유권을 취득한 후 같은 날 주식회사신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 133,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 주식회사 광영디앤엠이 강제경매를 신청했습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 천운암의 임차관계에 관해서는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

핵심은 2018.10.05 접수된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 133,200,000원이며, 본 경매에서 말소기준권리로 판단됩니다. 해당 근저당과 이후 2026.01.27 접수된 주식회사 광영디앤엠의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 천운암이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2021.04.13로, 말소기준권리인 2018.10.05 근저당권보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 사항은 별도 검토해야 합니다.

임차 신고인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 대항력 판단은 기재된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계 및 조사 결과에 따른 것입니다.

③ 가격 검토 — 신건 210,000,000원의 적정성

이번 사건은 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 210,000,000원입니다. 현재 권리분석상의 인수액 0원을 적용하면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가와 같은 수준으로 추정되지만, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

현재 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 210,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 과거 취득 거래가액 163,000,000원은 확인되지만, 이를 현재 적정 시세로 대체할 수는 없습니다.

유찰 이후 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각 진행이나 낙찰가를 보장하지 않습니다. 실질취득 추정은 인수액 0원을 전제로 한 금액으로 기타 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

집행비용 3,740,000원을 우선 공제하고 주식회사신한은행 채권최고액 133,200,000원 및 주식회사 광영디앤엠에 73,060,000원이 배당되는 추정입니다. 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션으로 실제 피담보채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 채권자 미회수 확대

신건에서 채권자 총 청구액은 237,252,946원이고, 예상 채권자 배당은 206,260,000원입니다. 이에 따라 30,992,946원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다.

유찰 시 신청채권자 주식회사 광영디앤엠의 회수액은 감소합니다. 현재 회차에서는 73,060,000원, 1회 유찰 시 31,648,000원, 2회 유찰 시에는 0원으로 추정됩니다. 다만 배당받지 못한 채권액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천청천초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·아파트·공장·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 13층 건물의 3층 306호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감되고 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 급배수·위생설비·도시가스설비·소화전설비·주차시설·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측·남측·북측으로 각각 약 20m·10m·6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 장방형 토지로 업무시설 및 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용됩니다. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 사건 용도 표기와 감정평가상 업무시설 이용상태를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 주거·업무·근린생활시설이 혼재한 입지로, 환금성은 동일 용도의 최근 매매사례, 공실 수준, 임대수익 및 실제 이용 가능성을 확인한 후 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 천운암의 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약의 존재 및 내용을 확인해야 합니다. 대항력이 없는 것으로 조사되었더라도 배당과 명도는 별도로 살펴야 합니다.
• 점유와 명도. 실제 점유자와 이용 현황을 확인하고, 낙찰 후 인도명령 또는 명도 협의가 필요한지 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장 및 현장 이용상태와 대조해야 합니다.
• 시세 확보. 더원스테이트 내 동일하거나 유사한 용도·면적·층의 최근 실거래가, 호가 및 임대수익을 확인해야 합니다. 현재 감정가만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
• 입찰금액 검토. 신건 210,000,000원과 유찰 시나리오 168,000,000원, 134,400,000원을 비교하되, 시세 검증 전에는 특정 회차를 유리하다고 단정하지 않아야 합니다.
• 체납 및 비용. 관리비 체납액, 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용, 명도 및 수리비용을 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정, 가격 판단은 아직 보류”

이번 인천 더원스테이트 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 주식회사신한은행의 근저당권이 말소기준이고, 이후 주식회사 광영디앤엠의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 천운암의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사되어 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그렇지만 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 임차인의 실제 이용관계도 추가 확인할 필요가 있습니다. 더욱이 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서는 신건 최저매각가 210,000,000원이 적정한지 평가할 근거가 부족합니다.

신건 기준 채권자 미배당액 30,992,946원은 매수인이 인수할 채무와 구분해야 합니다. 이 사건의 핵심은 채권자의 배당 부족이 아니라 임차관계의 최종 확인과 가격 검증입니다. 권리는 조건부로 양호하지만, 가격은 보류. 원본 서류와 실제 시세를 대조한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.