인천지방법원 2026타경501172. 인천 계양구 박촌동의 계양1차하우스토리 101동 705호가 경매에 나왔습니다. 소유자 김정숙이 2015년 2월 26일 거래가 295,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성생명보험주식회사 앞으로 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 삼성생명보험의 추가 근저당과 하나캐피탈의 근저당이 설정됐으며, 계양구·국민건강보험공단·국세 관련 압류가 이어졌습니다. 삼성생명보험주식회사가 임의경매를 신청했고, 청구금액은 227,380,798원입니다. 경매로 소멸할 권리가 여럿 존재하지만, 등기상 권리가 많다는 사실과 낙찰자가 이를 인수한다는 것은 다른 문제입니다.

현재 확인되는 임차인 신고는 없고, 매수인이 인수하는 것으로 산정된 금액도 0원입니다. 반면 예상배당표에서는 후순위 채권의 미배당이 발생하고, 조세채권의 실제 배당우선순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 따라서 권리 소멸과 배당 위험을 구분해 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2015년 2월 26일 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 삼성생명보험의 추가 근저당과 하나캐피탈 근저당, 계양구·국민건강보험공단·국세 관련 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 검토 — 신건 476,000,000원의 적정성

현재 감정가는 476,000,000원, 신건 최저매각가 역시 476,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가가 그대로 입찰가격의 기준입니다.

다만 가격 메리트를 평가하려면 계양1차하우스토리의 동일 또는 유사 면적에 대한 최근 실거래가격을 비교해야 합니다. 현재 분석에서는 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 476,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 476,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 을구 5번 근저당 변경 내역과 실제 채권잔액, 조세채권·우선배당 사항에 따라 실제 배당은 달라집니다. 집행비용은 추정액이며, 조세채권의 우선배당은 반영되지 않았습니다.

신건 최저가에 매각된다는 가정에서 삼성생명보험의 두 근저당에는 합계 276,040,000원이 배당되고, 하나캐피탈에는 192,800,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 하나캐피탈의 채권최고액 대비 부족액은 53,200,000원입니다.

이는 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 매수인이 부담할 보증금이나 승계 채무가 아닙니다. 매수인의 등기상 인수액은 0원으로 산정됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당 변화

회차가 진행되며 매각가가 하락하면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 늘어나지만, 현 권리분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 신건 미배당 53,200,000원은 1회 유찰 시 147,371,200원, 2회 유찰 시 222,464,960원으로 증가하는 시나리오입니다.

다만 유찰로 최저매각가가 내려간다고 해서 곧바로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 각 회차의 최저가와 최근 실거래 시세를 대조해야 가격 메리트를 판정할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 박촌동 소재 박촌역 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역인 박촌역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 2009년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 15층 건물의 7층 세대입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샤시 마감 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기, 도시가스설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지 내부 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 사다리형이고 인접 필지 대비 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있습니다. 세부 제한은 관련 기관 확인이 필요합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 지정 연장·변경 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 역세권 접근성과 아파트 이용 형태는 검토할 만한 요소지만, 실제 매도 가능가격과 매각 소요기간은 최근 거래 사례를 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2015.02.26 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준인지 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
• 근저당 변경 확인. 을구 5번 최초 채권최고액 258,240,000원과 변경 후 235,900,000원의 차이를 확인하고 배당요구 및 실제 채권잔액을 검토하세요.
• 조세 압류 확인. 계양구·국민건강보험공단·부평세무서 관련 압류의 체납액, 당해세 여부, 법정기일, 교부청구 내역을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태가 확정된 것은 아닙니다. 현황조사와 현장 방문으로 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
• 시세 검증. 계양1차하우스토리의 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인한 뒤 476,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 380,800,000원, 2회 유찰 시 304,640,000원이라는 시나리오를 참고하되, 실제 매각조건과 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료를 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

이 사건의 핵심은 분명합니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인과 매수인 인수액은 모두 0입니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 구조는 아닙니다.

하지만 국세·지방세 관련 압류 4건이 존재하고, 주된 근저당의 채권최고액 변경도 있어 실제 배당결과에는 확인할 사항이 있습니다. 무엇보다 신건 최저가 476,000,000원이 최근 시세에 비해 경쟁력 있는 금액인지 판단할 거래 근거가 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건입니다. 원본 권리관계와 점유·조세 사항을 확인하고, 최근 실거래가격을 확보한 뒤 응찰가를 정하는 보수적인 전략이 적절합니다.