인천지방법원 2026타경501302. 인천 부평동 현대라임힐 10층 1001호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 11층의 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2017.06.07.입니다. 부평역과 인천성모병원 인근에 자리하고 있어 주변 생활·교통 여건은 무난하게 평가됩니다.

등기 흐름을 살펴보면 2017년 최초 소유권보존 이후 신탁과 신탁 해지, 개인 명의 소유권이전, 근저당권 설정, 재신탁의 순서로 권리가 변동했습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 채무자는 조유신, 근저당권자이자 경매 신청채권자는 구로신용협동조합입니다.

표면적으로는 근저당권이 매각으로 소멸하고 신고된 임차인도 없어 단순한 사건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 신탁등기 부동산에서 실제 임대차의 유효성, 신탁재산 처분에 관한 약정, 점유 현황은 일반적인 소유자 명의 부동산보다 더 세밀하게 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁이 변수

말소기준권리는 2018.02.09. 접수된 을구 1번 구로신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이고, 이 근저당권과 2026.02.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인·점유 관련: 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 점유한다고 확정할 수 없습니다. 전입·사업자등록, 확정일자, 현장 점유 상태와 신탁원부상 임대차 권한을 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가 161,000,000원, 시세 메리트는 미판정

현재 최저매각가는 161,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 인수 추정액 0원을 적용하면 실질취득 추정액도 161,000,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 부대비용, 명도비용, 확인되지 않은 부담금 등이 반영되어 있지 않습니다.

동일 건물 또는 인근 비교 가능한 오피스텔의 실거래 시세가 확인되지 않아, 현 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설로 분류된 물건이 실제 오피스텔로 이용되고 있으므로 공부상 용도, 실제 이용상태, 합법적 사용 가능성까지 함께 검토한 뒤 적절한 거래사례를 선정해야 합니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각결과 또는 향후 매각기일을 뜻하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 계산에 따른 잠정 추정입니다. 미확인 임대차·신탁 관련 권리가 발견되면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정액입니다. 근저당 채권최고액 12,000,000원을 기준으로 한 단순 배당계산으로, 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 확인이 필요한 권리는 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 실제 배당에서 변동할 수 있습니다.

계산상 매각대금 161,000,000원 가운데 집행비용 3,054,000원, 구로신용협동조합 근저당 배당 12,000,000원을 공제하고 145,946,000원이 잔여로 표시됩니다. 그러나 이 결과를 신청채권액 137,764,257원의 전액 변제나 소유자에게 확정적으로 귀속되는 금액으로 이해해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천성모병원 북측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 대학병원 등이 혼재하며 주위환경은 무난하게 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 1호선 부평역 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 기계식주차설비와 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 10미터, 북측 약 8미터 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 인접 필지와 등고평탄한 3필 일단의 사다리형 유사 토지입니다.
• 토지이용. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 기재의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 입찰 시점의 지정·적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으므로 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 실제 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 내부 상태나 실제 사용방식까지 문제가 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 역세권과 병원 인근이라는 입지 요소는 있으나 동일·유사 호실의 거래가격 및 임대수익에 관한 비교 자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확보. 제2018-4853호를 확인하여 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차 허용 범위와 매각 후 권리관계를 검토해야 합니다.
• 점유·임차관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입·사업자등록 및 확정일자 관련 기록을 확인하고 현장 점유자를 조사해야 합니다.
• 채권액 불일치 확인. 신청채권액 137,764,257원과 등기상 근저당 채권최고액 12,000,000원의 차이를 경매신청서·채권계산서 등으로 검증해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태 사이의 관계를 건축물대장, 집합건축물대장 및 실제 사용현황으로 확인해야 합니다.
• 시세·임대수익 조사. 동일 건물 및 인근 유사 면적·용도 물건의 최근 실거래, 임대보증금, 월 임대료, 공실 가능성 등을 확인해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 기계식주차·관리비. 실제 주차 가능 여부, 기계식주차설비의 이용 조건 및 미납 관리비를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 부담 가능성도 검토 대상입니다.
• 명도 가능성. 점유자가 확인될 경우 점유 권원과 인도 가능 여부, 명도절차 및 관련 비용을 사전에 검토해야 합니다.
• 최신 법원 기록 대조. 2026.10.28. 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 모든 위험 해소”

현대라임힐 1001호의 등기상 말소기준은 비교적 명확합니다. 구로신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 무임차·무인수 사건으로만 볼 수는 없습니다. 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 부동산이며, 실제 임대관계는 미상입니다. 신청채권액과 근저당 채권최고액 사이의 차이도 커서 채권·배당 관계를 별도로 검증해야 합니다. 아울러 근린시설로 분류된 물건이 오피스텔로 이용되고 있으므로 정확한 법적 용도 확인도 필요합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저가 161,000,000원이 시장가격에 비해 유리하다는 근거는 아직 없습니다. 1회 또는 2회 유찰에 따른 금액 하락만으로 투자 매력도를 높게 평가하기보다는, 신탁원부·임대차·적정 시세를 먼저 확정해야 합니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 검토입니다. 등기상 근저당의 소멸 예정이라는 장점은 있지만, 미확인 점유관계와 신탁 관련 사항이 해소되고 실제 거래가격으로 적정성을 확인하기 전에는 신건 입찰을 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.