인천지방법원 2024타경2185. 사건 표기 용도는 대지이며, 대상 주소는 뉴효성하이츠 2층 203호입니다. 감정평가상 전용면적은 41.72㎡이고 방 2개·거실 겸 주방·화장실·보일러실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다. 다만 공부상 용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있어, 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 감정가 165,000,000원에서 10회 유찰된 최저가는 4,661,000원으로 감정가의 2.82%입니다.
표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 188,000,000원의 2.5%에 불과합니다. 하지만 단지 경매 통계도 평균 8.7회 유찰, 매각률 8.33%로 낮습니다. 현재 물건의 10회 유찰은 단순한 할인이라기보다 공부·현황 차이, 점유관계, 권리기준 불확실성을 시장이 반복해서 회피한 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 지봉로 19, 2층203호 (역곡동, 뉴효성하이츠) |
| 사건 표기 / 현황 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 다세대주택 |
| 면적 / 구조 | 41.72㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 · 방2·거실 겸 주방·화장실·보일러실 |
| 소유자 | 권영만 (2021.10.18. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 4,661,000원 (10회 유찰 · 감정가의 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진해리 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 932,200원 |
① 권리 흐름 — 자동 말소기준과 실제 말소 이력이 충돌
등기상 2022.01.24. 전세금 150,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 2022.09.20. 주택도시보증공사의 2,071,000,000원 가압류와 국세 압류, 2023.09.27. 부천시 압류, 2024.04.24. 진해리의 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오에서는 모두 매각으로 소멸하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 그 전제가 되는 말소기준권리 자체가 말소 이력과 충돌하므로 인수 0원은 원본 확인 전 조건부 판단입니다.
② 점유자 3명 — 보증금·확정일자 미상
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없으며, 조사상 실제 점유자 3명입니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 자동 판정은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 보지만, 앞선 말소기준 충돌 때문에 원본 검증 전에는 확정적인 안전 판정으로 사용할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| JIANG ZHENSHUN | 2023.11.03 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| JIN HAIRI | 2021.11.05 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| JIANG ZHENJI | 2022.07.28 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
* 대항력 없음은 2014.02.19. 근저당권을 말소기준으로 삼은 자동 판정입니다. 해당 근저당권에는 2014.06.20. 말소 이력이 있으므로 매각물건명세서·등기부 원본과 주민등록 전입세대 열람을 통해 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.5%의 숫자보다 10회 유찰의 이유
뉴효성하이츠는 16세대, 2014.01.23. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적과 유사한 40.87㎡ 실거래는 3건이며, 전체 평균은 197,000,000원입니다. 가격 판단에는 과거 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2025.07. 188,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래들보다 6.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.87㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2024.07 | 40.87㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2021.09 | 40.87㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 188,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 197,000,000원 |
배당 시나리오상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득액은 최저가와 같은 4,661,000원으로, 최근 12개월 평균의 2.5%입니다. 수치상 극단적인 저가인 것은 맞지만, 공부상 근린생활시설과 현황 다세대주택의 차이, 말소기준 충돌, 점유자 보증금 미상, 10회 유찰이 함께 존재합니다. 따라서 2.5%만 근거로 일반적인 주택 급매와 같은 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 483,898원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 심곡새마을금고121144-0000520 | 1,430,000,000원 | 4,177,102원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 심곡새마을금고121144-0000520 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 새서울신용협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 전세권 · 중국인 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 경매개시결정 · 진해리 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,535,000,000원 중 채권자 배당은 4,177,102원, 미배당은 4,530,822,898원으로 계산됩니다. 신청채권자 진해리의 청구금액 150,000,000원은 배당되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 4,661,000원 | 4,177,102원 | 4,530,822,898원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 3,262,700원 | 2,803,971원 | 4,532,196,029원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 2,283,890원 | 1,842,780원 | 4,533,157,220원 | 0원 |
현재 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 그러나 말소기준과 임차인 판정이 확정되지 않은 상태에서는 이 표를 실제 인수 위험의 최종 결론으로 사용할 수 없습니다. 가격 하락은 권리 불확실성이나 용도 문제를 해소하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가톨릭대학교 남동측 인근이며 근린생활시설과 다세대가 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 제2종근린생활시설이나 방2·거실 겸 주방·화장실·보일러실을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방과 8인승 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 491.9㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 ㎡당 2,720,000원입니다.
- 규제. 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없지만, 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이는 별도로 해소 가능성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2014.02.19. 근저당권의 2014.06.20. 말소 여부와 매각물건명세서상 최선순위 권리를 확인하세요.
- 점유자 3명 확인. 각 점유자의 보증금, 계약서, 확정일자, 전입세대 열람, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 전세권 확인. 전세금 150,000,000원의 전세권자와 JIN HAIRI의 관계, 전세권 소멸·인수 범위를 확인하세요.
- 매각대상 확인. 사건 표기 용도 대지와 203호 집합건물의 구체적인 매각 범위, 대지권 포함 여부를 확인하세요.
- 용도 적법성. 공부상 제2종근린생활시설을 다세대주택으로 이용 중인 상태의 원상복구, 용도변경, 이행강제금 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부, 실제 선순위 차감액을 확인하세요.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저가의 20%인 932,200원을 준비해야 합니다.
- 환금성. 평균 8.7회 유찰과 8.33%의 낮은 매각률을 감안해 대출 가능 여부와 재매각 수요를 먼저 확인하세요.
맺으며 — “2.5%의 가격에는 이유가 있다”
이 사건의 최저가는 감정가 165,000,000원의 2.82%, 최근 12개월 실거래 188,000,000원의 2.5%입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 압도적으로 저렴하지만, 자동 말소기준인 2014.02.19. 근저당권은 2014.06.20. 말소 이력이 있고, 그 이후 근저당권도 2021.10.19. 말소됐습니다. 여기에 공부와 현황의 용도 차이, 보증금 미상의 점유자 3명, 전세금 150,000,000원의 전세권, 세금 압류와 10회 유찰이 겹칩니다.
가격은 검토 대상이 아니라 권리검증을 통과한 뒤 얻는 결과입니다. 현존 최선순위 권리, 전세권 소멸 여부, 점유자 보증금과 매각대상 범위가 명확히 확인되지 않는다면 낮은 최저가 자체는 안전마진이 아닙니다. 이 물건은 권리와 용도를 직접 해소할 수 있는 입찰자에게만 검토 가능한 고난도 사건입니다.