인천지방법원 2024타경4020. 부천시 소사구 송내동 삼송연립 라동 2층1호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이고 대상 호수는 최상층인 2층에 있습니다. 소유자 유인혜 씨가 2015년 소유권을 취득하면서 국민은행 근저당을 설정했고, 이후 한국캐피탈 근저당과 경기신용보증재단 가압류가 추가된 뒤 임의경매가 진행됐습니다.
등기상 말소기준은 2015.01.15 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 한국캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류와 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서 낙찰자가 떠안는 금액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 신고된 임차인은 없으므로, 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로150번길 60, 라동 2층1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층1호 |
| 대상면적 | 49.69㎡ · 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 유인혜 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,976,400원 / 68,935,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈주식회사 / 49,156,277원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.01.15 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후의 한국캐피탈 근저당 72,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 25,000,000원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 시세 할인은 확인되지 않았다
감정가 200,976,400원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 68,935,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 내려온 가격이지만, 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,935,000원 | 67,294,170원 | 123,305,830원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,254,500원 | 46,985,919원 | 143,614,081원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,778,150원 | 32,770,143원 | 157,829,857원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매수인 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 인수액은 0원으로 유지되고, 채권자들의 미배당만 123,305,830원에서 143,614,081원, 157,829,857원으로 증가합니다. 현재 회차에서는 선순위 국민은행 배당만으로 매각대금이 소진돼 신청채권자인 한국캐피탈의 예상배당은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,640,830원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 93,600,000원 | 67,294,170원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 190,600,000원 중 채권자 예상배당은 67,294,170원, 미배당은 123,305,830원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국민은행 근저당 변경등기에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 부천공업고등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택과 구옥 단독주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다. 북측을 제외한 세 면이 소로 및 세로의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 1978.08.16 준공된 총 12세대 연립으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,104,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하고 소로2류·소로3류와 접합니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 노후 연립인 만큼 내부 수선 상태와 누수·배관·외벽 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 재매각 시 매수층과 처분기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록2 지분 범위 확인. 매각물건명세서에 “일괄매각, 목록2 지분매각”이 기재돼 있습니다. 토지 지분의 범위와 일괄매각 대상이 전유부분 이용에 충분한지 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 주민등록 전입 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 국민은행 채권최고액이 93,600,000원에서 49,870,000원으로 변경된 내역이 있으므로 배당요구 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 노후 상태 점검. 1978년 준공 연립이므로 내부 수선비뿐 아니라 공용부, 지붕, 배관, 누수, 도시가스 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 인근 유사 연립의 실제 거래, 토지지분, 수리비, 명도비와 향후 매각기간을 반영해 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각 대상 목록을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 확정”
이 물건의 등기권리 구조는 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 한국캐피탈 근저당과 경기신용보증재단 가압류가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다.
감정가 200,976,400원에서 68,935,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 1978년 준공, 12세대 연립, 3회 유찰, 목록2 지분매각 조건까지 고려하면 환금성과 물건 범위를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 등기권리는 통과, 점유·지분·가격은 보수적 확인입니다.
