인천지방법원 2024타경30876. 대상은 부천 소사본동 삼신아파트 2동 1층 103호와 토지입니다. 감정 이용상태는 아파트이지만 사건 용도는 기타 + 토지이고, 매각물건명세서에는 집합건물과 토지 공유지분을 일괄하여 평가·매각하며 목록 2 토지는 지분매각이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 정훈건설주식회사이고, 2020.07.17. 주식회사에스케이인베스트먼트대부의 근저당권 채권최고액 169,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 전세권과 현재 경매개시결정·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 후순위 권리보다 훨씬 먼저 확인해야 할 항목이 있습니다. 목록 2 토지 갑구 순위 54번, 2000.07.11. 등기된 최선순위 가처분입니다. 매각물건명세서가 이를 명시적인 인수권리로 적고 있으므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경30876 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인옛로95번길 24, 2동 1층103호 (소사본동,삼신아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 아파트 |
| 건물 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 내 1층 103호 · 위생설비·급배수설비·난방설비 |
| 소유자 | 정훈건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 149,450,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 토지 가처분이 핵심
집합건물 등기 기준 말소기준권리는 2020.07.17. 주식회사에스케이인베스트먼트대부 근저당권 169,000,000원입니다. 2021.11.04. 노재호의 전세권 100,000,000원은 말소기준보다 후순위이고, 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없습니다.
② 가격 비교 — 60.3%지만 표본은 1건
삼신 단지의 전용 63.93㎡ 비교 실거래는 2023.03. 248,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 149,450,000원은 이 거래가의 60.3%입니다. 감정가 305,000,000원과 비교해도 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 63.93㎡ | 3 | 248,000,000원 |
다만 가격 판단에 사용할 수 있는 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2023.03입니다. 따라서 149,450,000원이 과거 거래 대비 크게 낮다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 현재의 정확한 시세 할인폭으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 본건은 일반적인 아파트 단독 매각이 아니라 집합건물과 토지 공유지분의 일괄매각이고, 토지 가처분 및 정비사업 변수가 함께 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스케이인베스트먼트대부 | 169,000,000원 | 146,557,700원 |
| 2. 전세권 · 노재호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 269,000,000원 중 예상배당 146,557,700원, 미배당 122,442,300원입니다. 매수인에게 금액으로 승계되는 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 — 더 내려가면 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 금액인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 149,450,000원 | 146,557,700원 | 122,442,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 166,649,610원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 73,230,500원 | 71,512,351원 | 197,487,649원 | 0원 |
가격이 더 내려가더라도 자료상 매수인의 금액 인수는 계속 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 122,442,300원에서 166,649,610원, 197,487,649원으로 증가합니다. 이 사건의 입찰 판단은 후순위 채권 미배당보다 토지 가처분과 정비사업 권리관계가 우선입니다.
⑤ 토지·정비사업 — 일반 구축 아파트와 다르다
- 토지. 대지 면적은 1,705.8㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다. 목록 2 토지는 지분매각입니다.
- 일괄매각. 집합건물과 토지 공유지분을 일괄하여 평가·매각합니다.
- 가로주택정비사업. 이 사건 경매목적물은 삼신아파트 가로주택정비사업 내에 소재합니다.
- 조합설립인가. 부천시로부터 2020.6.22. 조합설립인가를 받았고, 2026.1.29. 사실조회 회신 기준 건축심의 신청 전 단계입니다.
- 조합원 지위. 삼신아파트가로주택정비사업조합의 2026.1.23. 회신에 따르면 매수인은 조합원의 지위를 승계취득하며 재건축심의서를 준비 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,468,000원/㎡입니다.
⑥ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트이며 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 내 1층 103호입니다.
- 입지. 소사구청(구 소사본동 행정복지센터) 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지. 삼신은 24세대이며 사용승인 기준일은 1979-07-24입니다.
- 호수 확인. 집합건축물대장상 건축물 현황도가 미비치되어 있고 출입문에 호수 표기가 없는 상태입니다. 호별위치는 공동현관·층별 호수표기 및 탐문조사를 근거로 확인했습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 목록 2 토지 등기 원문 확인. 2000.07.11. 갑구 순위 54번 최선순위 가처분의 현재 가처분권자·피보전권리·말소 여부·낙찰 후 효력을 확인해야 합니다.
- 이장연 말소와 잔존 가처분 구분. 가처분권자 중 이장연의 등기는 2025.09.12. 말소됐다는 사실과, 매각물건명세서가 여전히 인수권리를 명시하는 사실을 분리해 확인해야 합니다.
- 토지 지분. 목록 2가 지분매각이므로 정확한 공유지분과 집합건물 대지권·토지등기의 연결관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가로주택정비사업. 조합원의 지위 승계취득, 건축심의 진행 상황 및 사업진행 상황을 조합과 관할기관 자료로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위에 영향을 줄 수 있습니다.
- 전세권. 노재호 전세권 100,000,000원은 말소기준권리 후순위로 자료상 매각으로 소멸하지만, 점유·명도 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격. 248,000,000원 실거래 표본은 2023.03의 1건뿐입니다. 최저가 149,450,000원이 60.3%라는 숫자만으로 현재 적정가를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “60.3% 할인”보다 먼저 볼 것은 토지 권리다
이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 305,000,000원에서 두 번 유찰돼 149,450,000원까지 내려왔고, 확인되는 248,000,000원 실거래의 60.3%입니다. 후순위 전세권도 자료상 소멸하고 금액상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론은 가격에서 끝나지 않습니다. 목록 2 토지에 2000.07.11. 최선순위 가처분이 있고 매각물건명세서가 이를 인수권리로 명시합니다. 토지는 지분매각이며, 집합건물과 토지를 일괄매각하고, 가로주택정비사업 조합원 지위까지 승계하는 구조입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 낮지만 권리확인 난도가 높은 물건”입니다. 토지 가처분의 잔존 범위와 법적 효과를 해소하지 못한다면 낮은 최저가만으로 입찰 메리트를 확정할 수 없습니다.
