인천지방법원 2024타경38559. 부천시 오정구 고강동 태산아트빌 2층 204호, 전용 33.05㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 173,000,000원이지만 15회 유찰되어 현재 최저매각가격은 822,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격 하락을 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 이 물건에는 보증금 165,000,000원의 대항력 있는 임차인 김동현이 있고, 매각물건명세서에도 임차권자가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 임차권등기가 말소되지 않으며 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인의 주민등록일은 2018.07.31, 확정일자는 2018.08.06, 점유개시일은 2018.08.20입니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.15 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 주민등록은 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 822,000원이 아니라 실질취득 약 165,000,000원 수준입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당 인수액이 그만큼 커지는 구조여서 ‘유찰될수록 싸진다’고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경38559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강로154번길 67-11, 2층204호 (고강동,태산아트빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 33.05㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 박지은 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 822,000원 (15회 유찰) |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 임차보증금
등기상 과거 한국양봉농업협동조합의 근저당권 1,176,000,000원이 있었지만 2018.08.27 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.03.15 주택도시보증공사의 가압류 3,038,000,000원입니다. 이후 부천시 압류, 김동현의 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권은 단순히 등기 순위가 늦다는 이유로 안전하지 않습니다. 김동현은 말소기준보다 먼저 주민등록을 갖춘 대항력 있는 임차인이며, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2018.06.22 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2018.07.31 |
| 확정일자 | 2018.08.06 |
| 점유개시일 | 2018.08.20 |
| 임차권등기 | 2023.10.13 · 을구 순위번호 3번 |
| 배당요구 | 2023.10.13 · 배당요구 있음 |
③ 시세 비교 — 82만원이 아니라 1.65억원 수준으로 비교
태산아트빌은 14세대, 2018.07.16 준공된 다세대주택입니다. 전용 33.05㎡로 면적이 일치하는 확인 거래는 2021.11 3층 184,000,000원 1건입니다. 전체 거래 표본 역시 1건으로, 평균·최고·최저가가 모두 184,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 33.05㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 평균 | 33.05㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
표면상 최저가 822,000원은 184,000,000원과 비교할 수 없을 정도로 낮지만, 이 사건에서는 그런 비교가 의미가 없습니다. 현재 회차에서 임차보증금 미배당액만 164,592,796원이므로 매수인의 경제적 부담은 사실상 보증금 165,000,000원 수준에 고정됩니다. 따라서 실질취득 기준으로 보면 확인된 184,000,000원 거래보다 낮기는 하지만, 거래 표본이 1건뿐이고 15회 유찰된 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 414,796원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 407,204원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,038,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김동현 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 822,000원 중 집행비용 414,796원과 임차인 배당 407,204원으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 부족분 164,592,796원은 매수인 인수로 제시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 204호입니다.
- 입지. 경기도 부천시 고강동 소재 고강초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 다세대주택 건물부지이고 동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 나지구, 항공표면, 과밀억제권역 등이 포함돼 있으며 공시지가는 1,926,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 태산아트빌은 14세대이며, 면적 일치 실거래는 184,000,000원 1건으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 822,000원만 보고 수익성을 계산하지 말고 현재 인수액 164,592,796원을 먼저 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김동현의 임대차계약일 2018.06.22, 주민등록일 2018.07.31, 확정일자 2018.08.06, 점유개시일 2018.08.20과 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김동현과 강제경매 신청채권자 김동현이 동일하므로 임대차계약과 채권관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상의 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 16회·17회 유찰 시 매각가는 더 내려가지만 임차인 인수액은 164,834,957원·165,004,470원으로 커지는 시나리오입니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 면적 일치 거래는 2021.11의 184,000,000원 1건이므로 개별 호수의 층·상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “82만원에 사는 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 15회 유찰도, 감정가 대비 극단적으로 낮아진 최저매각가격도 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인은 407,204원만 배당받고 164,592,796원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 그래서 822,000원이라는 최저가를 근거로 ‘초저가 낙찰’을 기대하는 접근은 맞지 않습니다.
확인된 실거래 184,000,000원과 비교하면 실질취득 약 165,000,000원 수준이 숫자상 낮기는 하지만, 거래 표본은 1건이고 이 사건은 이미 15회 유찰된 14세대 다세대입니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 모두 김동현으로 확인돼 관계인 여부까지 점검해야 합니다. 결론은 최저가는 파격적이지만 실질가격은 파격적이지 않다입니다. 이 물건은 최저가가 아니라 인수보증금과 임차권의 실체를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
