인천지방법원 2024타경42510. 김포시 풍무동 행복한타워 1층 112호입니다. 감정평가 이용상태는 기준시점 공실이고, 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이며 해당 호실은 1층에 위치합니다. 토지는 자동차관련시설 및 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 오정숙이며, 2018.01.20 매매를 원인으로 2018.08.09 소유권이전이 접수됐고 거래가액은 644,800,000원입니다.
권리 흐름의 중심은 단순합니다. 과거 우리은행과 성남중부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.03.15 중소기업은행 근저당 636,000,000원입니다. 이후 2024.06.25 중소기업은행의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 최저가 103,699,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 101,447,214원이 중소기업은행에 배당되고 534,552,786원의 미배당이 발생하지만, 제시된 배당 구조상 그 부족액을 매수인이 인수하는 형태는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42510 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 23, 1층112호 (풍무동,행복한타워) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 기준시점 공실 · 자동차관련시설 및 제1·2종 근린생활시설 건부지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 112호 · 승강기·주차장·급배수 및 위생설비 |
| 소유자 | 오정숙 · 거래가액 644,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 103,699,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
기준시점 현재 공실로 확인되고 임차인 신고도 없습니다. 따라서 확인된 범위에서는 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없습니다. 현재 유효한 핵심 담보권은 중소기업은행 근저당이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 103,699,000원으로 감정가 617,000,000원에서 5회 유찰된 가격입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교치가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭 자체를 시세 할인으로 해석할 수 없습니다.
특히 감정평가상 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 주상용부동산 및 근린공원이 혼재하고, 해당 토지는 자동차관련시설 및 제1·2종 근린생활시설의 건부지로 쓰입니다. 주거용 아파트처럼 동일평형 거래가를 단순 대입하기 어려운 유형이므로, 반복 유찰은 오히려 시장 수요·환금성·개별 호실 활용도에 대한 경고 신호로 읽는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,251,786원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 636,000,000원 | 101,447,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 636,000,000원 중 101,447,214원만 배당돼 534,552,786원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·아파트단지·주상용부동산·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장과 근거리에 김포골드라인 풍무역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 112호로, 급배수·위생설비·주차장시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 주차장, 공시지가는 2,857,000원/㎡입니다. 남동측 및 북서측으로 약 15m·10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 고도지구·제1종지구단위계획구역(풍무2)·성장관리권역·공항 관련 제한구역 등이 포함되고, 소로1류 및 주차장에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 기준시점 공실이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 집합건물이라는 점 자체가 매수층이 제한될 가능성을 보여줍니다. 주거용 표준형 상품보다 개별 용도와 영업수요를 더 엄격히 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 않기. 최저가 103,699,000원은 감정가 대비 크게 낮지만, 최신 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 내부 상태, 접근성, 실제 영업·임대 활용성, 집합건물 관리상태 등 반복 유찰의 이유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 기준시점 공실로 조사됐지만 입찰 전 실제 점유 상태가 바뀌었는지 재확인하는 것이 필요합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 용도·규제 확인. 일반상업지역이지만 공항 관련 고도·장애물 제한과 지구단위계획, 도로·주차장 저촉 사항이 있으므로 향후 활용계획과 충돌 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 중소기업은행 미배당이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 부족분과 낙찰자의 실질취득원가를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.03.15 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 현재 공실이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 더 큰 변수는 권리가 아니라 시장성입니다. 감정가 617,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 103,699,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 기준 없이 그 낙폭을 곧바로 가격 메리트로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 근린생활시설·자동차관련시설 성격의 집합건물이라는 점과 반복 유찰을 함께 보면, 권리는 정리되지만 가격은 현장 수요 확인 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
