인천지방법원 2024타경42510. 김포시 풍무동 행복한타워 1층 112호로, 감정평가상 기준시점 현재 공실인 기타 집합건물입니다. 감정가는 617,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 211,631,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 등기상 말소 이력과 실제 배당관계, 공실 상태, 용도별 환금성을 함께 확인하는 데 있습니다.
소유자 오정숙은 2018년 644,800,000원에 소유권을 취득했습니다. 취득 당시 설정된 우리은행 근저당 446,400,000원은 2019년 말소됐고, 2019년 설정된 성남중부새마을금고 근저당 598,000,000원도 2021년 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022년 설정된 중소기업은행 근저당 636,000,000원이며, 그 이후의 임의경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 23, 1층112호 (풍무동,행복한타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 4층 건물 내 1층 112호 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 오정숙 (2018.08.09. 소유권이전 · 거래가액 644,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 617,000,000원 / 211,631,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 42,326,200원 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당은 이미 말소됐다
임차인 없음. 기준시점 현재 공실로 조사됐고 별도의 임차인 신고도 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로는 부족하다
최저매각가 211,631,000원은 감정가 617,000,000원의 34% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 건물 또는 유사 용도의 최근 실거래가 비교자료가 없어 현재 시장가 대비 저렴한지 확인할 근거가 부족합니다.
이 물건은 일반 아파트가 아니라 용도가 ‘기타’로 분류된 집합건물이고, 감정평가상 기준시점 공실입니다. 건물 부지는 자동차관련시설 및 제1·2종근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 판단은 주거용 실거래 평균이 아니라 해당 호실의 실제 용도, 영업 가능 업종, 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 부가세 처리를 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,762,834원 | - |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 446,400,000원 | 207,868,166원 | 238,531,834원 |
| 을구 2번 근저당 · 성남중부새마을금고 | 598,000,000원 | 0원 | 598,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 636,000,000원 | 0원 | 636,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 합계 1,680,400,000원 중 예상 채권자 배당은 207,868,166원, 미배당 합계는 1,472,531,834원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우리은행과 성남중부새마을금고 근저당은 등기상 말소 이력이 있으므로 실제 배당관계는 최종 배당자료와 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 신청채권자 배당 0원 계산
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 211,631,000원 | 207,868,166원 | 1,472,531,834원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 148,141,700원 | 145,267,716원 | 1,535,132,284원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 103,699,190원 | 101,447,401원 | 1,578,952,599원 | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 경매를 신청한 중소기업은행의 배당액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 선순위로 반영된 우리은행과 성남중부새마을금고 근저당은 등기상 이미 말소됐기 때문에, 이 계산을 실제 법정 배당결과로 단정해서는 안 됩니다. 등기 말소와 배당요구 관계를 법원 기록에서 확인하는 것이 입찰 전 필수 절차입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포신풍초등학교 남서측 인근이며 주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 주상용부동산 및 근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 김포골드라인 풍무역이 있어 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 112호이며 급배수·위생설비, 주차장시설과 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 폭 약 15미터 및 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,138㎡, 지목은 주차장이고 일반상업지역·고도지구· 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 ㎡당 2,857,000원입니다.
- 규제. 성장관리권역, 공항 관련 환경보전구역과 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등에 포함되며 소로1류와 주차장에 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았지만, 기준시점 공실이고 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 42,326,200원을 준비해야 합니다. 일반적인 10%로 계산하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 과거 근저당 말소 확인. 우리은행 근저당의 2019.11.06 말소와 성남중부새마을금고 근저당의 2021.06.08 말소가 현재 등기에도 그대로 반영돼 있는지 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 예상배당에는 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로, 법원 기록에서 채권신고와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현장 방문을 통해 실제 공실 여부, 내부 상태, 출입 가능 여부, 잔존 물품과 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 정확한 용도 확인. 건축물대장상 전유부분 용도와 영업 가능한 업종, 주차장 사용 조건 및 관리규약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 유사 호실의 매매가·보증금·월세를 조사하고, 공실률과 예상 수익률을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 체납 비용. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비, 주차비와 기타 체납액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 검증되지 않은 가격이 더 위험하다”
등기상 권리관계는 비교적 분명합니다. 과거 우리은행과 성남중부새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 중소기업은행 근저당은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 이를 비교할 실거래 자료가 없고, 기준시점 공실인 기타 집합건물이라 아파트처럼 단순 비교하기 어렵습니다. 여기에 매수신청보증금 20%라는 특별조건과 배당 시뮬레이션·등기 말소 이력 사이의 불일치도 남아 있습니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격과 배당은 추가 검증 필요입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 용도와 임대수익, 최신 등기 및 법원 배당자료가 입찰 여부를 결정해야 합니다.