* 인수액과 실질취득액은 제공된 예상배당표를 기준으로 한 조건부 계산입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따른 실제 인수액은 원문 확인 전 미확정이며, 정한나의 미상 보증금과 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

인천지방법원 2024타경43407. 부천시 원미구 심곡동 더파크힐 602호 아파트입니다. 전용면적은 59.87㎡이며, 2019년 사용승인을 받은 11층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자 엄정주는 2019년 11월 12일 매매를 원인으로 2020년 3월 2일 소유권을 이전받았고, 당시 등기상 거래가액은 348,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기상 근저당권보다 먼저 확인해야 할 핵심 권리는 2022년 등기된 주택임차권입니다. 그 임차권의 보증금은 348,000,000원으로, 현재 최저매각가를 초과합니다.

이 물건은 낙찰가와 실제 취득비용을 분리해서 봐야 하는 사례입니다. 임차보증금이 잔존하는 인수형 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 전체 취득부담은 거의 줄어들지 않습니다. 여기에 말소동의 확약서의 법적 효력과 별도 점유자의 임대차관계라는 확인 과제까지 겹쳐 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심이다

② 임차인 분석 — 실제 기재 임차인 2명, 중복신고와 별도 점유를 구별

정세진과 정한나가 임차인으로 각각 기재돼 있습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 다만 두 사람의 임대차가 독립된 계약인지, 기존 임차권과 현재 점유가 어떤 관계인지 확인이 필요합니다. 특히 정한나의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

정한나의 전입일은 말소기준일보다 앞서지만, 실제 점유·계약관계·보증금 등이 확인되지 않아 독립적인 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 정세진의 배당표상 인수액과 정한나의 미상 보증금을 중복 없이 구분해야 합니다.

③ 실질취득액 — 2.45억이 아니라 인수액까지 계산해야 한다

현재 회차의 예상배당표는 매각가 245,000,000원을 가정합니다. 집행비용 4,230,000원을 공제하고, 정세진에게 240,770,000원을 배당하는 구조입니다. 보증금 348,000,000원 중 미배당액은 107,230,000원입니다.

여기서 가장 중요한 점은 낙찰가가 하락한다고 총취득부담까지 같은 폭으로 하락하는 것이 아니라는 사실입니다. 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 245,000,000원이 아닌, 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 인수 추정액을 합산한 계산값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 차이가 있습니다. 정세진의 인수액이 확약으로 해소되는 경우에는 적용되지 않으며, 정한나의 미상 보증금과 취득 부대비용은 별도입니다.

⑤ 시세 비교 — 최근 거래는 3.2억, 가격은 하락 추세

더파크힐은 총 26세대 규모입니다. 비교 거래는 전용 약 59.87㎡와 인접한 면적대이며, 전체 8건의 평균 거래가는 338,750,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가는 모두 320,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 -7.2%입니다.

현재 최저가 245,000,000원은 최근 평균의 76.6%입니다. 낙찰가만 놓고 보면 할인된 금액처럼 보입니다. 그러나 정세진의 배당표상 미배당 보증금을 포함한 실질취득액은 352,230,000원입니다. 최근 평균 및 최신 거래가 320,000,000원보다 32,230,000원 높습니다. 감정가 350,000,000원보다도 높습니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

* 미배당액은 정세진의 보증금 348,000,000원에서 예상배당 240,770,000원을 차감한 값이며, 매각대금 배분에 추가되는 금액은 아닙니다. 말소동의 확약서의 실제 효력에 따라 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주상용건물·아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 6층 602호입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 토지 남측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·가축사육제한구역· 상대보호구역 등 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 지목 불일치. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 '대'로 등재돼 있으나, 토지대장상 지목은 '주유소용지'입니다. 감정평가서에서도 경매 진행 시 참고하도록 명시하고 있습니다. 실제 이용상태 및 지목 정리 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 등기돼 있습니다. 매각 후 등록·임대 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 26세대 규모의 단지입니다. 확보된 실거래는 8건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회이고 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 거래 표본과 경매 낙찰 사례가 제한돼 개별 호수의 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 가격 추세. 2022년 동일 전용면적 59.87㎡ 거래가는 360,000,000원이었으나, 2026년 최신 인접 면적 거래가는 320,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 추세 역시 -7.2%로 하락 방향입니다. 층·면적 차이와 개별 상태를 감안해 추가 거래 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에 한정되는지, 정세진의 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔여 보증금 청구 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 정세진 보증금 검증. 임대차계약서, 임차권등기, 배당요구 및 주택도시보증공사의 대위·승계 서류를 대조해 동일 채권 중복 계산 여부와 실제 인수액을 확인해야 합니다.
• 정한나 임대차 확인. 전입일 2024.05.30, 보증금 미상, 확정일자 미상입니다. 계약서·점유 개시·전입 유지·배당요구 여부 및 정세진과의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 가격 판단. 인수가 유지된다면 현재 회차의 실질취득 추정액은 352,230,000원으로 최근 평균 320,000,000원보다 높습니다. 낙찰가만으로 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 가정에서도 실질취득 추정액은 각각 351,544,000원·350,995,200원입니다. 보증금 인수가 유지된다면 추가 유찰의 가격 개선 효과는 제한적입니다.
• 가격 하락 반영. 최근 실거래 평균과 최신 거래가는 320,000,000원이며, 거래 추세는 -7.2%입니다. 과거 전체 평균 338,750,000원을 단독 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
• 지목 및 대지권 확인. 등기상 지목 '대'와 토지대장상 '주유소용지'의 차이를 원본으로 확인하고, 향후 처분·담보평가에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간 등 매각 후 처리해야 할 사항을 확인해야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 정세진 임차권등기와 정한나 점유를 구분해 실제 거주자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분도 별도로 조회해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 재확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26으로 이미 경과했습니다. 실제 매각 여부·낙찰가·변경기일과 최신 등기부·매각물건명세서· 현황조사·확약서 원문을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2.45억 ≠ 실질취득 2.45억”

이 물건의 핵심은 단순한 3회 유찰 할인이 아닙니다. 선순위 임차보증금과 확약서, 별도 점유자를 함께 분석해야 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다.

배당표상 정세진의 미배당 보증금 107,230,000원을 매수인이 인수한다고 가정하면, 현재 회차의 실질취득액은 352,230,000원입니다. 최근 실거래 평균 320,000,000원보다 높고, 시장은 -7.2%의 하락 추세입니다. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가하기 때문에 총취득부담은 350,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정세진의 대항력 포기와 잔여 보증금 인수 배제까지 유효하게 담고 있다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 재산정할 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 문구만으로 그 효력을 확정할 수는 없습니다. 정한나의 보증금과 임대차관계 역시 미확정이며, 확약서의 효력이 자동으로 정한나에게 확장되는 것은 아닙니다.

여기에 26세대 규모의 제한된 거래 표본, 최근 시세 하락, 3회 유찰, 토지 지목 불일치와 민간임대주택등기 확인 문제까지 겹쳐 있습니다. 따라서 현 단계에서는 실질취득액과 잔존 인수위험을 확정하기 어렵고, 배당표상 인수형 가정에서는 최근 시세보다 높은 가격입니다. 이 사건의 판단 기준은 최저매각가가 아니라 확약서의 실제 효력, 정한나의 권리관계, 그리고 최종적으로 확정되는 총취득비용입니다.