인천지방법원 2024타경43407. 부천시 원미구 심곡동 더파크힐 6층 602호, 전용 59.87㎡ 아파트입니다. 소유자 엄정주는 2019.11.12. 매매를 원인으로 거래가액 348,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.03.02. 접수됐습니다. 이후 정세진이 2020.07.31. 전입·점유를 시작했고, 2020.07.13. 확정일자를 갖춘 임대차보증금 348,000,000원의 주택임차권이 2022.08.26. 등기됐습니다.
근저당권보다 앞선 별도 담보권이 아니라, 2024.06.27. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 따라서 그보다 앞선 정세진의 임차권은 원칙적으로 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 최저가 350,000,000원 가정에서는 집행비용 5,700,000원을 제외한 344,300,000원이 배당돼 룰상 미배당액은 3,700,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경43407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 263, 6층 602호 (심곡동, 더파크힐) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.87㎡ · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.08.19. / 26세대 |
| 소유자 | 엄정주 (거래가액 348,000,000원, 2020.03.02. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (2회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 348,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 점유자를 분리해야 한다
말소기준은 2024.06.27. 강제경매개시결정입니다. 2022.08.26. 등기된 정세진의 주택임차권은 기준권리보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서로 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 반면 정한나는 2024.05.30. 전입한 별도 점유자로, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약의 보호를 받는다고 볼 근거가 없습니다. 2025.07.25. 부평세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정세진 주거·임차권등기 | 2020.07.31. 확정일자 2020.07.13. | 348,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 3,700,000원 |
| 정한나 602호·주거 | 2024.05.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 정세진 확약 적용 밖 |
* 정세진의 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 판단입니다. 해당 확약은 정세진 임차권에만 적용되며, 정한나의 점유·임대차관계에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최소 실질취득도 최신 거래보다 높다
더파크힐은 26세대, 2019.08.19. 사용승인된 소규모 아파트입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 341,428,571원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 320,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 61.91㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2024.12 | 59.45㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 57.84㎡ | 3 | 321,000,000원 |
| 2024.10 | 57.84㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 60.48㎡ | 10 | 339,000,000원 |
| 2022.03 | 59.87㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2021.07 | 61.91㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 341,428,571원 |
현재 최저가이자 최소 실질취득액인 350,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 320,000,000원의 109.4%입니다. 전체 평균과 비교해도 102.5%로 낮지 않습니다. 최근 가격은 이전 거래 구간보다 -7.2% 하락한 흐름이므로, 과거 350,000,000원~360,000,000원 거래만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 1. 임차인 정세진 보증금 | 348,000,000원 | 344,300,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 348,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정 배당계산상 정세진 보증금 미배당액은 3,700,000원입니다. 그러나 말소동의 확약서를 반영하면 정세진 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 정한나의 보증금 및 인수 가능액은 이 배당표에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정세진 미배당은 늘지만 확약 적용 시 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 정세진 룰상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 350,000,000원 | 3,700,000원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 80% | 280,000,000원 | 72,720,000원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 224,000,000원 | 127,936,000원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 정세진의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 정세진 임차권에는 말소동의 확약서가 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 각 회차 모두 0원*으로 봅니다. 다만 정한나의 보증금 미상 위험은 어느 회차에서도 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천중학교 북동측 인근으로, 주상용건물·아파트·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층이며, 사용승인일은 2019.08.19.입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 20m, 서측 약 4m 포장도로에 각각 접한 정방형 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 중로1류에 접합니다.
- 환금성. 총 26세대 소규모 단지로 실거래 표본이 7건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 빈도가 높지 않아 매도 시 가격 발견과 환금성에 주의가 필요합니다.
- 토지 표시. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지는 지목 “대”로 등재돼 있으나, 토지대장상 지목은 “주유소용지”로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정한나 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문과 적용 조건 확인. 정세진 임차권등기 말소동의의 조건, 제출 주체, 말소 시점과 집행 가능성을 원문으로 대조해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 이하로 오인하지 않기. 최저가 350,000,000원은 최신 거래·최근 12개월 평균 320,000,000원의 109.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -7.2%입니다. 전체 평균 341,428,571원보다 최신 거래를 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 관련 의무의 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지 지목 불일치 확인. 등기상 “대”와 토지대장상 “주유소용지”의 차이가 대지권·대출·향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·점유 이전 확인. 부평세무서 압류의 배당 처리, 미납 관리비, 실제 점유자와 명도 조건을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 권리 전체가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 핵심은 정세진의 348,000,000원 임차보증금 자체가 아닙니다. 그 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정세진 관련 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 문제는 확약 밖에 있는 정한나입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수 위험을 계산할 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 현재 최소 실질취득 350,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 320,000,000원의 109.4%이고, 최근 추세는 -7.2%입니다. 2회 유찰됐음에도 최저가는 감정가 100%에 머물러 있으며, 26세대 소규모 단지라는 환금성 제약과 토지 지목 불일치까지 겹칩니다. 정세진 권리는 확약으로 정리되지만, 정한나 권리와 가격은 정리되지 않았습니다. 현재 회차의 결론은 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 고위험 보류형입니다.