선순위 임차권은 확약으로 해소 가능, 최저가는 최근 거래의 85.4% — 부천 골든클래스 202호

인천지방법원 2024타경44783. 부천시 소사구 소사본동 ‘골든클래스’ 2층 202호, 전용 68.766㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인입니다. 임차인 노한나 씨는 2021.03.19. 전입하고 2021.03.20. 점유를 시작했으며, 확정일자는 2021.01.22.입니다. 말소기준인 부천시 압류는 2021.12.28. 접수되었으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다.

보증금 380,000,000원이 현재 최저가 294,700,000원보다 크기 때문에 확약서가 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커집니다. 즉 최저가만 내려가는 것이 아니라 매수인 인수액이 함께 늘어, 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약 이행을 전제로 해당 미배당액의 실질 인수는 0원*으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

말소기준권리는 2021.12.28. 접수된 부천시 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 노한나 씨의 전입일은 2021.03.19.로 말소기준일보다 앞섭니다. 2023.04.13. 등기된 주택임차권 역시 계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 명시하고 있어, 확약서가 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

노한나 씨는 보증기관의 중복신고나 승계 명의자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 380,000,000원 한 건만 반영합니다. 이 임차인은 전입과 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했으므로, 우선배당 후 부족분이 원칙적으로 매수인에게 남습니다. 다만 제출된 말소동의 확약은 바로 이 임차권에 적용되며, 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세와 표본 수를 함께 본다

골든클래스 전용 68.77㎡의 확인 거래는 4건입니다. 전체 평균은 379,500,000원이지만 2021년 435,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있어, 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 확인 거래는 2025.01.의 345,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 345,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득액 294,700,000원은 최근 거래 및 최근 평균 345,000,000원의 85.4%입니다. 가격만 보면 최근 지표보다 낮지만, 최근 가격이 과거 거래 대비 11.8% 하락했고 최근 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 379,500,000원 대비 77.7%라는 숫자만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,700,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당액은 90,225,800원이며, 확약서를 반영하지 않은 권리 원칙상 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 집행비용·압류세액·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 294,700,000원에서 235,760,000원, 188,608,000원으로 내려가도 임차인 인수액은 각각 90,225,800원, 148,340,640원, 194,832,512원으로 증가합니다. 최저가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 가격 메리트가 성립하는 이유는 최저가 자체가 아니라, 해당 임차권의 말소동의 확약이 실제로 유효하게 이행된다는 전제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브 지붕 15층 건물의 2층 202호입니다.
• 입지. 소사초등학교 북측 인근으로 아파트·공동주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 서측 약 25미터, 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,814,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 급배수·위생·승강기·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 2019.12.09. 사용승인된 비교적 신축급 건물이지만 28세대 소규모 단지이고 확인 거래가 4건으로 적어 매도 시 가격 탐색 기간이 길어질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상이 노한나 씨의 을구 1번 주택임차권인지 확인하세요.
• 실제 매각조건. 매각물건명세서의 인수권리 문구와 확약 조건, 임차권등기 말소 시점·절차를 대조하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자가 남아 있는지, 인도명령과 명도협의가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 379,500,000원보다 최신 거래 345,000,000원과 최근 추세 -11.8%를 우선해 응찰가를 정하세요.
• 거래 표본 확인. 최근 지표는 1건뿐이므로 동일 면적 실매물·호가·층별 선호도와 2층 가격을 별도로 확인하세요.
• 환금성 점검. 28세대 소규모 단지와 평균 3.0회 유찰 통계를 고려해 보수적인 매도기간과 출구가격을 적용하세요.
• 체납 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납을 확인하고, 압류세액·당해세의 실제 배당 순위를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — 할인보다 먼저 확인할 것은 ‘확약의 유효성’

이 물건은 최저가 294,700,000원만 보면 최근 거래 345,000,000원보다 낮습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 380,000,000원이므로, 말소 확약이 없다면 현재 회차에서도 90,225,800원을 인수해야 하고 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건대로 이행된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 294,700,000원으로 정리됩니다. 이 경우 최근 거래 대비 85.4%라는 가격 검토 여지가 생기지만, 최근 추세 -11.8%, 3회 유찰, 28세대 소규모 단지, 최근 거래 표본 1건이라는 환금성 제약은 남습니다. 결론은 권리는 확약 확인 조건부 통과, 가격은 보수적으로 검토입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 그 내용에 따라 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.