인천지방법원 2024타경45694. 부천시 오정구 원종동 해강타운1차 제3층 제302호, 전용 65.42㎡ 아파트입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 70%인 271,600,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 표면상으로는 감정가보다 116,400,000원 낮고, 제공된 동일면적 실거래 420,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 보증금 363,000,000원의 대항력 임차인과 그 임차권을 대상으로 제출된 말소동의 확약서의 효력입니다.
임차인 최윤영의 전입·점유개시일은 2021.09.13, 확정일자는 2021.08.24입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류는 2022.11.22 접수됐으므로 임차인이 먼저입니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 이어질 수 있고, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 기준상 해당 임차인의 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경45694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강로 46, 3층 302호 (원종동, 해강타운1차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.42㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 |
| 단지 / 준공 | 해강타운1차 · 29세대 · 2019.03.08 준공 |
| 소유자 | 홍경희 (2019.06.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 271,600,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 374,228,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차인이 기준권리보다 먼저다
2019.04.01 설정된 강서농업협동조합 근저당권 264,000,000원은 2019.06.28 해지를 원인으로 이미 말소 완료됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.11.22 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 부천시 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 추가 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 임차인 최윤영은 말소기준보다 앞선 2021.09.13에 전입 및 점유를 개시했고, 2021.08.24 확정일자를 받았습니다. 보증금은 363,000,000원이며 배당요구도 이뤄졌으므로 대항력과 우선변제권을 함께 가진 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아니므로 보증금은 1건만 반영합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상은 최윤영 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.09.13 확정 2021.08.24 | 363,000,000원 | 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
③ 유찰해도 룰상 총부담은 크게 줄지 않는 구조
확약이 없다고 가정하면 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 유찰로 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 96,002,400원, 4회 유찰 시 149,561,920원, 5회 유찰 시 192,409,536원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 확약을 제외한 권리 구조만 보면 최저가 하락을 그대로 가격 할인으로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(70%) | 271,600,000원 | 96,002,400원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시(56%) | 217,280,000원 | 149,561,920원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시(44.8%) | 173,824,000원 | 192,409,536원 | 실질 0원* |
* 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정된 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
④ 시세 비교 — 64.7%지만 거래의 현재성이 약하다
해강타운1차 동일면적 65.42㎡의 제공 실거래는 2건이며, 거래가는 모두 420,000,000원입니다. 현재 확약을 반영한 실질취득 271,600,000원은 이 거래가의 64.7%입니다. 수치만 보면 상당한 차이가 있지만, 거래월이 2021.09와 2022.12에 머물러 있어 2026.07.15 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 표본은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 65.42㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2021.09 | 65.42㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 평균 | 65.42㎡ | 2건 | 420,000,000원 |
두 거래 모두 동일한 420,000,000원이어서 제공 지표의 가격 추세는 0.0%입니다. 하락 추세가 관측되지는 않지만, 거래 건수가 2건에 불과하고 최신 거래가 2022.12이므로 실질취득이 과거 실거래보다 낮다는 사실과 현재 시세가 충분히 검증됐다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 29세대 소규모 단지에서 3회 유찰된 만큼, 가격 메리트는 인근 유사 아파트와 최근 매물까지 대조한 뒤 확정하는 것이 안전합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 271,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,602,400원 |
| 1. 임차인 최윤영 보증금(우선변제) | 363,000,000원 | 266,997,600원 |
| 2. 강서농업협동조합 근저당 | 264,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 주택도시보증공사 | 374,228,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차인에게 266,997,600원이 배당되고 96,002,400원이 부족합니다. 강서농업협동조합 근저당은 등기상 2019.06.28 이미 말소 완료됐으며 현재 인수대상이 아닙니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·농경지·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 서해선 원종역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물의 3층 302호로, 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 고강로를 통해 인근 지역과 연결되며, 토지는 5필지 일단의 세로장방형 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면에 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 2,317,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019.03.08 준공된 29세대 소규모 단지로, 동일면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래월도 2022.12입니다. 3회 유찰 이력과 함께 매수층의 깊이를 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 최윤영 임차권, 보증금 363,000,000원, 말소 대상 등기와 확약서의 적용 대상이 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 말소 절차 확인. 낙찰대금 납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체 및 조건을 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 인지. 확약 적용이 불가능하면 현재 회차 기준 미배당 96,002,400원이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확약은 최윤영 임차권에만 적용되므로 현장 점유자와 실제 인도 상태를 별도로 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 동일면적 실거래가 2건이고 최신 거래가 2022.12입니다. 현재 매물과 인근 유사 아파트 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 취득 목적에 따른 적용사항을 확인하세요.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등은 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 확약을 확인할 물건”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만 보면 고위험 인수형입니다. 보증금 363,000,000원이 최저가 271,600,000원을 초과하고, 현재 회차의 룰상 미배당액도 96,002,400원입니다. 유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 룰상 인수액은 149,561,920원, 192,409,536원으로 늘어납니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차인의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 271,600,000원*으로 판단합니다. 이는 제공된 동일면적 실거래 420,000,000원의 64.7%지만, 실거래가 2건뿐이고 최신 거래월이 2022.12라는 한계가 큽니다.
권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 현재 시세 재검증이 필요한 물건입니다. 낙찰 판단의 순서는 최저가가 아니라 확약서 원본 확인, 임차권 말소 절차 확인, 현재 시세 확인이어야 합니다.
