인천지방법원 2024타경46079. 부천시 원미구 심곡동 ‘다온하브’ 6층 611호, 전용 18.914㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 표면 가격만 보면 감정가 153,000,000원에서 3회 유찰되어 52,479,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다.
조혜민은 임대차계약일 2021.10.26, 확정일자 2021.10.27, 전입일 2021.11.18, 점유개시일 2021.11.19이고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 2023.08.10 가압류보다 전입·점유가 앞서며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당액은 51,134,378원에 그쳐 78,865,622원이 미회수됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우 주택임차권등기의 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경46079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 6층 611호 (심곡동,다온하브) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 18.914㎡ · 철골철근콘크리트구조 14층 내 6층 |
| 소유자 | 문중석 (2021.10.20. 매매, 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.10. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인 대항력이 핵심
2014년 신한은행 근저당은 2021.10.21 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.10 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 조혜민이 전입·점유를 갖췄기 때문에, 뒤늦게 2023.12.07 등기된 임차권 자체가 말소되더라도 보증금 미배당분에 대한 매수인 승계 위험은 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.11.18 / 2021.10.27 | 2023.12.07 | 대항력 有 우선변제 승계 78,865,622원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
다온하브의 최근 12개월 실거래 평균은 90,400,000원, 최신 거래는 2026.07의 105,000,000원입니다. 전체 12건 평균 115,500,000원에는 2022~2023년의 141,000,000원~155,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 32.2% 낮아진 하락 추세이므로, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.99㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 17.08㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 90,400,000원 |
표면 최저가 52,479,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 58.1%입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서 미배당 임차보증금 78,865,622원을 더한 실질취득은 131,344,622원으로, 최근 12개월 평균의 145.3%, 최신 거래 105,000,000원의 125.1% 수준입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 52,479,000원 | 78,865,622원 | 131,344,622원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 94,325,935원 | 131,061,235원 |
| 5회 유찰 시 | 25,714,710원 | 105,148,155원 | 130,862,865원 |
집행비용 추정액이 회차별 배당재원에서 차감되므로 실질취득 합계에는 소폭 차이가 있지만, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총 부담이 약 130,000,000원 수준에 수렴하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,344,622원 |
| 1. 임차인 조혜민 보증금 | 130,000,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액은 78,865,622원으로 계산되며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형), 전용 18.914㎡입니다. 다온하브는 283세대이며 2005.03.05 준공입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구 등에 해당하며, 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 사다리형·평지이고 남측·동측·북측 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 5건이 있으나 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회이고, 최근 거래가격 추세는 과거 구간 대비 -32.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 52,479,000원이 아니라 인수 예상액 78,865,622원을 합친 131,344,622원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 미배당 확인. 조혜민 보증금 130,000,000원 중 실제 배당액이 달라지면 매수인 승계액도 달라집니다. 배당 결과와 매각물건명세서의 인수 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 매각가 36,735,300원, 5회 유찰 시 25,714,710원으로 낮아져도 인수액이 각각 94,325,935원, 105,148,155원으로 증가해 총 부담은 약 1.31억원 수준에 남습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 거래 평균 115,500,000원보다 최근 12개월 평균 90,400,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당내역, 미납 관리비·당해세 등을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률 66%”보다 중요한 것은 1.3억 보증금이다
이 사건은 감정가 153,000,000원에서 최저가 52,479,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 조혜민의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 실질취득은 131,344,622원으로 최근 12개월 평균 90,400,000원과 최신 거래 105,000,000원을 모두 웃돕니다.
더구나 최근 실거래 추세는 과거 구간 대비 -32.2%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 합쳐 실제 얼마를 부담하는가”입니다. 현재 자료 기준으로는 추가 유찰만으로 이 구조가 근본적으로 싸지는 것도 아닙니다.
