최저가 34%는 착시 — 임차보증금 승계로 실질취득은 약 1.30억

인천지방법원 2024타경46079. 부천대학교 남측 인근 다온하브 6층 611호로, 전용면적은 18.914㎡이며 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 표면상으로는 감정가 153,000,000원에서 세 차례 유찰돼 52,479,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리의 시간순서를 다시 놓으면 결론이 완전히 달라집니다.

등기부에 등장하는 2014년 신한은행 근저당 85,200,000원은 2021년 10월 21일 해지로 말소됐습니다. 조혜민은 그 이후인 2021년 11월 전입·점유했고, 확정일자는 2021년 10월 27일입니다. 현재 남아 있는 최초 압류성 권리는 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류이므로, 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다. 매각물건명세서도 보증금을 전액 변제받지 못하면 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 숨은 선순위 임차인

핵심은 2014년 근저당의 설정일이 아니라 말소일입니다. 신한은행 근저당은 2021년 10월 21일 말소됐으므로 매각 당시 존속하는 말소기준권리가 될 수 없습니다. 그 뒤 임차인이 전입·점유했고, 2023년 8월 10일 주택도시보증공사 가압류가 들어왔습니다. 따라서 현재 남은 권리 사이에서는 임차인의 대항요건이 가압류보다 앞섭니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

다온하브 유사 면적의 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026년 4월 85,000,000원, 최근 12개월 평균은 89,250,000원입니다. 과거 거래를 모두 포함한 전체 평균은 122,333,333원이지만, 2022~2023년의 135,000,000원~155,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최저가 52,479,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 58.8%로 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담하므로, 이 비율은 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 실질취득을 보증금 수준인 130,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 145.7%, 최신 거래 85,000,000원의 152.9%입니다.

③ 예상배당과 실질취득 (매각가 52,479,000원 가정)

현재 최저가 52,479,000원에서 집행비용 1,344,622원을 제외하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 51,134,378원입니다. 보증금 130,000,000원 중 미배당액은 78,865,622원이고, 이를 매수인이 인수한다고 보면 실질취득은 52,479,000원 + 78,865,622원 = 131,344,622원입니다.

낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 같은 폭으로 늘어납니다. 따라서 총 취득 부담은 보증금 130,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 집행비용 추정치 때문에 회차별 실질취득액은 보증금보다 소폭 높게 계산됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 아파트이지만 세부 이용형태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적 18.914㎡의 소형 주거상품으로 일반 중형 아파트와 수요층이 다릅니다.
• 입지. 부천대학교 남측 인근이며 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 6층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 최근 거래가격이 82,000,000원~100,000,000원으로 내려왔고 최근 추세가 -35.7%입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.8회로, 소형 원룸형 상품의 재매각 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소된 근저당 확인. 2014년 신한은행 근저당의 말소등기와 2021년 임차인의 전입·점유 시점을 등기부와 주민등록 자료로 다시 대조해야 합니다.
• 인수액 확인. 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 미변제 조건과 실제 배당요구액, 배당순위 및 배당 가능액을 배당표 원안에서 확인해야 합니다.
• 보증금 변제 여부 확인. 임차보증금 130,000,000원 중 이미 변제됐거나 별도로 정산된 금액이 있는지 확인하지 않으면 정확한 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 입찰가보다 총 부담. 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 미배당 승계가 늘어납니다. 입찰가가 아닌 낙찰가와 인수액의 합계로 수익성을 계산해야 합니다.
• 최근 거래 우선. 과거 전체 평균 122,333,333원보다 최근 12개월 평균 89,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 임차인이 퇴거했는지, 인도 절차가 필요한지를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 체납관리비가 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 더 커질 수 있습니다.

맺으며 — “34% 낙찰가가 아니라 1.30억짜리 취득”

이 물건의 표면 가격은 52,479,000원이지만 경제적 실체는 다릅니다. 말소된 신한은행 근저당을 기준권리로 오인하면 임차인을 후순위로 잘못 판단하게 됩니다. 실제로는 임차인의 전입·점유가 현재 남아 있는 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서도 보증금 미변제 시 임차권 인수를 명시합니다.

현재 회차의 예상 인수액은 78,865,622원, 집행비용을 포함한 실질취득은 131,344,622원입니다. 이는 최근 12개월 평균 89,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 크게 웃돌며, 시장 가격도 최근 구간에서 35.7% 하락했습니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총 부담은 약 130,000,000원에 머뭅니다. 표면 가격은 저가지만 실질 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리 인수와 하락 추세를 감안하면 외부 응찰자가 가격 메리트를 확보하기 어려운 물건입니다.