43,698,000원
인천지방법원 2024타경46680. 부천시 심곡동 그라하씨티 7층 705호, 전용 29.04㎡의 아파트로 집합건축물대장상 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가는 182,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 43,698,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 등기와 전입관계를 함께 보면 단순한 저가 물건으로 판단할 수 없습니다.
2013년 설정된 신한은행 근저당권 69,600,000원은 2014년 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.14. 국의 압류입니다. 그런데 강민경의 임차권등기는 그보다 앞선 2023.03.20. 등기됐고, 임대차계약일·확정일자는 2021.07.13., 전입·점유개시는 2021.07.30.입니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경46680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 신흥로22번길 15, 7층 705호 (심곡동, 그라하씨티) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 29.04㎡ · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 백상훈 (2021.07.30. 거래가 160,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 43,698,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.14. 국 압류 (부평세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 확약이 없으면 보증금 수준으로 고정
강민경의 임차보증금은 160,000,000원이고, 최저가 43,698,000원에서 집행비용 1,186,564원을 제외하면 예상배당은 42,511,436원입니다. 확약이 없다면 부족분 117,488,564원을 매수인이 인수해, 최저가와 합친 원칙상 실질 부담은 161,186,564원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당액이 늘기 때문에 실질 부담은 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병욱 전 소유자·전입자 | 2021.06.23 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 확약 적용 밖 |
| 강민경 건물 전부·임차권등기 | 2021.07.30 / 2021.07.13 | 160,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 원칙상 117,488,564원 |
| 전희찬 | 2024.08.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민선 | 2024.08.19 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
* 실질 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 강민경 임차권에 대해 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다.
③ 가격 비교 — 24%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
확인된 동일면적 실거래는 2021.07. 전용 29.04㎡·7층의 160,000,000원 1건입니다. 최저가 43,698,000원은 이 거래금액의 27.3%이지만, 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2021.07.이므로 이를 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 29.04㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 비교 기준 | 29.04㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
확약이 없다면 최저가와 미배당 보증금을 합한 원칙상 실질 부담은 161,186,564원으로, 확인된 거래 160,000,000원보다 높습니다. 즉 낙찰가가 감정가의 24%라는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다. 확약이 정상 이행되고 김병욱 관련 선순위 임대차가 없다는 사실까지 확인돼야 비로소 최소 실질취득액이 43,698,000원 수준으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,698,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,186,564원 |
| 1. 임차인 강민경 보증금 | 160,000,000원 | 42,511,436원 |
| 2. 신한은행 근저당권 | 69,600,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강민경의 미배당액은 117,488,564원입니다. 다만 말소동의 확약이 이행되면 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 등 압류 3건의 실제 금액과 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 원칙상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 제시 회차 9회 유찰 · 감정가 24% | 43,698,000원 | 117,488,564원 | 강민경 0원* 김병욱 미상 별도 |
| 10회 유찰 시 감정가 19% | 34,958,400원 | 126,070,851원 | 강민경 0원* 김병욱 미상 별도 |
| 11회 유찰 시 감정가 15% | 27,966,720원 | 132,936,681원 | 강민경 0원* 김병욱 미상 별도 |
확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 강민경의 미배당액이 늘어, 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 강민경 관련 인수액은 각 회차에서 실질 0원이지만, 김병욱의 미상 임대차 위험까지 함께 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 아파트이며, 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 29.04㎡입니다.
- 입지. 부천 심곡동우체국 남동측 인근으로 주상복합, 공동주택, 숙박시설, 상가점포가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 7층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다. 공시지가는 2,529,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2013.05.29. 준공된 29세대 규모이고, 확인된 동일면적 거래가 1건뿐이며 경매 낙찰률이 0.0%여서 보수적인 접근이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 강민경 임차권등기 말소동의 확약서의 대상 권리, 조건, 유효기간과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 김병욱 관계 확인. 전 소유자인 김병욱의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 특정. 전희찬·김민선의 전입은 말소기준 이후이지만, 실제 점유관계와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·부천시·국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 가격 재조사. 비교 가능한 거래가 2021.07. 1건뿐이므로 현재 매매·임대시장과 동일 건물 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”은 확약과 미상 임차관계 확인 뒤의 이야기
이 사건은 감정가 182,000,000원짜리 물건을 43,698,000원에 사는 단순 할인 경매가 아닙니다. 강민경 임차권을 원칙대로 계산하면 미배당액 117,488,564원이 붙어 실질 부담은 161,186,564원으로 올라갑니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 덕분에 강민경에 대한 인수는 실질 0원*으로 정리될 수 있지만, 그 효력은 강민경 임차권에만 한정됩니다.
전 소유자 김병욱은 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금·확정일자·임대차계약이 확인되지 않았습니다. 여기에 9회 유찰, 29세대 원룸형, 동일면적 거래 1건, 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소될 수 있으나, 확약 밖 미상 임차관계가 해소되기 전에는 최저가만 보고 응찰할 수 없다”입니다. 권리 확인이 먼저이고, 가격 평가는 그다음입니다.