인천지방법원 2024타경47065. 부천 소사본동 ‘주은채’ 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 219,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,582,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 등기와 임차관계를 시간순으로 놓으면 결론이 달라집니다. 임차인 김태수는 말소기준인 2023.02.14 주택도시보증공사 가압류보다 훨씬 앞선 시점에 점유·전입했고, 확정일자도 2019.09.09입니다.
임차권등기에는 최초 보증금 179,000,000원, 갱신 보증금 187,950,000원이 함께 기재돼 있습니다. 주민등록일자는 임차권등기 경정을 거쳐 2019.09.25로 정정됐지만, 이 역시 2023.02.14 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 후순위 권리처럼 단순 소멸한다고 보면 안 됩니다. 매각물건명세서의 인수 문구까지 있어 배당 후 남는 임차보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경47065 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사로125번나길 48-12, 2층 202호 (소사본동, 주은채) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 김한빈 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,582,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,830,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류로, 접수일은 2023.02.14입니다. 이후의 광명세무서 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김태수의 임대차는 계약·전입·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2023.10.06이지만, 등기에 기재된 점유·전입과 확정일자가 선행하므로 대항력과 우선변제권을 함께 확인해야 하는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태수 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2019.09.23 전입 경정 2019.09.25 | 2019.09.09 갱신 2021.10.01 | 179,000,000원 187,950,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 가능 |
을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 주택임차권의 주민등록일자 경정입니다. 실제 임차인은 김태수 1명으로 봅니다.
② 실질취득 — 52,582,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 52,582,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 갱신 보증금은 187,950,000원입니다. 이런 유형은 낙찰가가 내려가더라도 임차인이 배당으로 받지 못한 보증금이 인수액으로 남을 수 있으므로, 경제적 부담은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 잔존 임차보증금으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 52,582,000원 | 1,445,095,462원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 36,807,400원 | 1,460,586,119원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 25,765,180원 | 1,471,429,579원 |
추가 유찰로 최저가가 36,807,400원, 25,765,180원으로 내려가도 선순위 임차권 문제가 함께 해소되는 것은 아닙니다. 오히려 낙찰가만 낮아지는 모습을 보고 할인 폭을 그대로 투자수익으로 해석하면 안 되는 사건입니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 52,582,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,346,476원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 51,235,524원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,830,986원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션은 집행비용과 주택도시보증공사 채권 배분을 나타낸 것입니다. 선순위 임차권의 실제 배당·인수액은 매각물건명세서의 인수조건과 배당순위를 함께 적용해 확인해야 합니다. 따라서 위 표의 숫자만으로 매수인 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소새울역 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 서해선 소새울역이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 2,379,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 주은채는 11세대, 사용승인일은 2018.12.07이며 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기에는 179,000,000원과 갱신 보증금 187,950,000원이 기재돼 있으므로 현재 남은 보증금과 실제 변제내역을 확인해야 합니다.
- 배당액 확인. 김태수의 확정일자 2019.09.09와 전입 경정일 2019.09.25가 말소기준 2023.02.14보다 앞서므로 실제 배당순위와 배당가능액을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
- 인수문구 확인. “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우”라는 조건이 실제 매각물건명세서에 어떻게 기재돼 있는지 원문을 확인해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 현재 최저가 52,582,000원과 추가 유찰가 36,807,400원·25,765,180원은 임차권 인수 위험을 없애는 숫자가 아닙니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.24이므로 입찰 판단 시점의 등기 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 임차권이 먼저”
이 사건은 감정가 219,000,000원에서 최저가 52,582,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 할인율이 아닙니다. 김태수의 점유·전입·확정일자는 2023.02.14 말소기준권리보다 앞서고, 임차권등기에는 갱신 보증금 187,950,000원이 기재돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서가 보증금 전액 미변제 시 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 물건은 52,582,000원짜리 다세대주택으로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 배당 후 잔존 보증금까지 합친 실질취득 구조를 먼저 확정해야 합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이 권리가 그대로라면 가격표만 더 작아질 뿐, 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 배당·인수액입니다.
