인천지방법원 2024타경47065. 부천시 소사본동 ‘주은채’ 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 최저매각가는 75,117,000원으로 감정가 219,000,000원의 34.3%에 불과하지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 김태수의 선순위 주택임차권입니다. 주민등록일자는 2019.09.25로 경정됐고, 확정일자는 2019.09.09 및 2021.10.01입니다. 이는 말소기준으로 산정된 2023.01.20 압류보다 앞섭니다.
임차권등기에는 최초 계약의 보증금 179,000,000원과 갱신 계약의 보증금 187,950,000원이 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 배당표의 인수 0원 표기만 보고 안전형으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경47065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사로125번나길 48-12, 2층 202호 (소사본동, 주은채) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 분석 대상 면적 39.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호 · 2018.12.07 사용승인 · 11세대 |
| 소유자 | 김한빈 (2019.10.23 소유권이전, 매매원인 2018.12.01) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 75,117,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,830,986원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2024.01.09 접수된 을구 1-2번은 김태수 임차권의 주민등록일자를 2019.09.25로 바로잡은 경정등기입니다. 별도 임차인이 추가된 것이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청 채권자이며, 실제 임차인 수나 임차보증금에 중복하여 합산하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 대항요건 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김태수 실제 임차인 1명 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 주민등록 2019.09.25 확정일자 2019.09.09 갱신 확정일자 2021.10.01 배당요구 2023.10.06 | 179,000,000원 187,950,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 승계 |
임차권등기에는 2019.09.01 계약의 보증금 179,000,000원과 2021.08.31 계약의 보증금 187,950,000원이 기재되어 있습니다. 주민등록일자는 2024.01.09 경정결정에 따라 2019.09.25로 봅니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저가 75,117,000원은 임차보증금 187,950,000원보다 작습니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인이 미변제 잔액을 인수하므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 약 187,950,000원으로 수렴합니다.
주은채의 최근 낙찰가와 실거래 기준은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수도 없습니다. 특히 비교 대상으로 제시된 면적 39.45㎡는 거래면적 일치가 확인되지 않아, 가격 판단은 실질취득액과 현장 상태를 중심으로 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,117,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,752,106원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,311,500,000원 | 73,364,894원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,830,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,496,330,986원 중 예상배당은 73,364,894원, 미배당은 1,422,966,092원입니다. 이 표는 채권자 배당 시나리오이며, 선순위 임차권자가 보증금을 전액 회수하지 못할 때의 매수인 승계 여부는 매각물건명세서 조건에 따라 별도로 판단해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·말소기준 확인
말소기준으로 산정된 권리는 2023.01.20 북광주세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 광명세무서장 압류, 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023.01.20 압류는 2025.01.21 해제를 원인으로 말소됐으므로, 최종 말소기준권리는 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해선 소새울역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 소새울역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 ‘ㄷ’자형 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방형 토지이며 공시지가는 2,379,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대주택이고 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 임차권등기의 최종 보증금 187,950,000원과 계약 갱신·증액 내용을 임대차계약서 원본으로 확인하세요.
- 배당 가능액 재산정. 임차인이 실제로 받을 배당액을 계산한 뒤, 미변제 보증금과 매수인 인수액을 확정해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 북광주세무서·광명세무서·부천시 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재검토. 2023.01.20 압류가 2025.01.21 말소된 점을 반영해 최신 등기부상 말소기준을 다시 정리하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 달라졌는지, 김태수의 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 시세 현장조사. 면적·층·준공연도가 유사한 소사본동 다세대 매물과 실제 거래가를 중개업소에서 확인한 뒤 실질취득액 187,950,000원과 비교하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비와 내부 수리비, 승강기·난방·누수 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “75,117,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김태수 1명이고, 주민등록과 확정일자가 말소기준보다 빠르며, 임차보증금은 최종 계약 기준 187,950,000원입니다. 보증금을 전액 배당받지 못하면 미변제 잔액이 매수인에게 승계되므로, 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 약 187,950,000원으로 수렴합니다.
여기에 국세·지방세의 법정기일, 말소된 기준 압류, 실제 임차인 배당액, 최근 실거래 기준 부재가 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인형이 아니라 선순위 임차권 인수형입니다. 권리와 배당을 모두 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하며, 결론은 최저가 착시 경계·입찰 보류입니다.