인천지방법원 2024타경47928. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 13층 1313호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 김택현이고 2021.01.15 매매를 원인으로 거래가액 141,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인의 선순위 전입입니다. 기존 신한은행 근저당은 2021.02.26 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.11.15 국세 압류입니다. 정량숙의 전입신고는 2021.02.26, 점유개시는 2021.02.27이므로 말소기준권리보다 앞섭니다.
따라서 임차권등기 자체가 2023.03.20에 이루어졌더라도, 임차인의 대항력은 전입·점유 시점을 기준으로 따져야 합니다. 보증금은 141,000,000원, 확정일자는 2021.01.18이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 매각가 143,000,000원 가정에서는 집행비용 차감 뒤 140,198,000원이 배당되어 규칙상 802,000원이 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경47928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 13층 1313호 (심곡동, 다온하브) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 대상면적 | 17.682㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하4층 지상14층 · 13층 1313호 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.01.15 매매 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심
② 임차인 — 규칙상 인수와 실질 인수를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정량숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 | 2021.01.18 | 141,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 말소동의 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 현재 매각가 143,000,000원을 기준으로 배당계산하면 집행비용 2,802,000원을 먼저 빼고 임차인에게 140,198,000원이 배당되어 보증금 중 802,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격은 매우 높다
다온하브의 대상면적은 17.682㎡이고, 면적이 매칭된 거래를 보면 최근 12개월 거래 5건 평균은 85,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07, 17.08㎡, 10층, 90,000,000원입니다. 반면 이 물건의 실질취득은 확약 반영 기준 143,000,000원으로 최근 12개월 평균의 167.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.08㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 85,600,000원 |
전체 12건 평균은 113,500,000원이지만 과거에는 150,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 85,600,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -35.8%입니다. 최신 거래도 90,000,000원이므로, 현재 실질취득 143,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 임차인 정량숙 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 140,198,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 미배당은 802,000원으로 잡히지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 규칙을 따로 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 143,000,000원 | 802,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 114,400,000원 | 29,001,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 91,520,000원 | 51,527,360원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구간에서는 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건 역시 배당계산만 보면 4회 유찰 시 29,001,600원, 5회 유찰 시 51,527,360원이 인수액으로 잡힙니다. 다만 정량숙 임차인에 대해서는 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실질 인수는 각각 0원으로 반영합니다.
⑥ 세금 압류 — 말소는 되지만 배당순위는 확인해야 한다
등기부에는 국세·지방세 압류가 3건 있습니다. 2022.11.15 포천세무서장 압류, 2024.04.29 의정부세무서장 압류, 2024.09.24 부천시 압류입니다. 매각으로 소멸하는 권리이지만, 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 배당표의 임차인 배당액과 규칙상 미배당액은 실제 배당에서 변동될 가능성이 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며 근린생활시설·업무시설·공동주택이 섞인 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 수도권전철1호선 부천역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하4층·지상14층 건물의 13층 1313호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 없음.
- 단지. 다온하브 283세대, 2005.03.05 준공입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 정량숙 보증금 141,000,000원, 전입 2021.02.26, 확정일자 2021.01.18, 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 113,500,000원보다 최근12개월 평균 85,600,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -35.8%이므로 과거 150,000,000원대 거래를 현재 가격의 근거로 삼는 것은 주의해야 합니다.
- 다회유찰 점검. 현재 3회 유찰이고 단지 경매물건 평균 유찰도 3.3회입니다. 가격·권리조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 정리되지 않는다
이 사건은 겉으로 보면 대항력 있는 임차인 때문에 인수 위험이 큰 물건입니다. 정량숙은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금도 141,000,000원이라, 현재 배당계산만 놓고 보면 802,000원의 미배당액이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 143,000,000원은 최근12개월 평균 85,600,000원의 167.1%이고 최신 거래 90,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -35.8%입니다. 여기에 3회 유찰과 국세·지방세 압류의 배당 변수까지 겹칩니다. 이 물건은 확약으로 권리 인수는 해소되지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 핵심입니다.
