70,070,000원
81,000,000원
인천지방법원 2024타경47928. 부천대학교 남측 인근 다온하브 13층 1313호, 전용 17.682㎡의 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 표면상 최저가는 감정가 1.43억의 49%인 7,007만원입니다. 하지만 등기 순서를 자세히 보면 2014년 신한은행 근저당은 2021.02.26 해지로 말소됐고, 임차인 정량숙은 같은 날 전입신고를 한 뒤 2021.02.27 점유를 시작했습니다. 이후 최초 압류는 2022.11.15이므로, 말소된 근저당을 제외하면 임차인의 전입·점유가 후속 압류보다 앞섭니다.
여기에 2023.03.20 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서는 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 해당 임차권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심 가격은 7,007만원이 아니라, 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경47928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 부일로 429, 13층 1313호 (심곡동, 다온하브) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 17.682㎡ · 지하4층 지상14층 중 13층 |
| 단지 | 다온하브 · 283세대 · 2005.03.05 준공 |
| 소유자 | 김택현 (2021.03.12 소유권이전 · 거래가액 141,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인의 전입·점유가 뒤인지부터 다시 본다
등기부에는 2014.07.31 신한은행 근저당권 90,720,000원이 설정돼 있으나, 이 권리는 2021.02.26 해지로 말소됐습니다. 이미 말소된 권리는 현재 경매의 실질적인 말소기준권리가 될 수 없습니다. 그 다음 날인 2021.02.27 임차인 정량숙의 점유가 시작됐고, 후속 압류는 2022.11.15부터입니다. 따라서 권리 순서만 놓고 보면 정량숙의 임차권은 후속 압류와 경매개시결정보다 앞서는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금은 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정량숙 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 전입 2021.02.26 점유 2021.02.27 | 2021.01.18 | 141,000,000원 | 有 판단 | 확정일자·배당요구 | 미배당 인수 |
정량숙은 임대차계약일 2021.01.15, 확정일자 2021.01.18, 전입일 2021.02.26, 점유개시일 2021.02.27이며 보증금은 141,000,000원입니다. 2023.03.20에는 주택임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 보증기관의 승계·대위 중복신고로 표시된 사람이 아니므로 실제 임차인 1명으로 분석합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 단순 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 70,070,000원 | 70,930,000원 | 141,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 49,049,000원 | 91,951,000원 | 141,000,000원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 34,334,300원 | 106,665,700원 | 141,000,000원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어, 단순 실질취득액은 보증금 141,000,000원 부근에 고정됩니다. 선순위 비용·세금이 있으면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.41억으로 봐야 한다
다온하브 유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 114,000,000원이지만, 2022~2023년의 141,000,000원~155,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 4건 평균 84,500,000원과 최신 거래 81,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래는 과거 거래보다 34.4% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2026.04 | 18.98㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 18.98㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 17.08㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2023.08 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 18.72㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 18.98㎡ | 11 | 141,000,000원 |
| 2022.06 | 18.98㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 16.79㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 84,500,000원 |
최저가 70,070,000원만 보면 최근 12개월 평균의 82.9%로 보입니다. 그러나 임차권 인수를 반영한 실질취득 약 141,000,000원은 최근 평균의 166.9%, 최신 거래 81,000,000원의 174.1%입니다. 최근 평균보다 56,500,000원, 최신 거래보다 60,000,000원 높습니다. 하락 추세까지 고려하면 가격 메리트는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,661,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 90,720,000원 | 68,408,740원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 231,720,000원 중 68,408,740원 배당, 미배당 163,311,260원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있습니다. 신한은행 근저당의 2021.02.26 말소사항과 실제 배당순위는 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 전용 17.682㎡의 아파트로, 감정평가상 도시형생활주택·원룸형 구조입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근 노변상가지대이며, 근린생활시설·업무시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 수도권전철 1호선 부천역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 도로. 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철골철근콘크리트구조이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 거래가격이 81,000,000원~90,000,000원대로 내려왔고 최근 시세 추세가 -34.4%입니다. 단지 경매 통계도 평균 2.8회 유찰·낙찰률 0.0%로, 매각 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 명세서 인수 문구 확인. 정량숙의 주택임차권등기가 보증금 미변제 범위에서 인수되는 조건을 원문 그대로 확인하세요.
- 보증금 잔액 확인. 보증금 141,000,000원 중 실제 배당액과 매수인이 인수할 잔액을 배당표 기준으로 산정해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2014년 신한은행 근저당이 2021.02.26 말소된 기록과 예상배당상 신한은행 배당 전제가 서로 다르므로 등기부 원문을 대조하세요.
- 보증공사 청구 관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권 141,000,000원과 정량숙의 임차보증금 141,000,000원의 법률관계 및 변제 여부를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 낙찰가 하락 착시 금지. 추가 유찰돼도 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득은 약 141,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 84,500,000원, 최신 거래는 81,000,000원입니다. 실질취득액과의 차이를 반영해 입찰 여부를 판단하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “7,007만원에 사는 물건이 아니다”
최저가는 7,007만원이지만, 이 금액만 지급하고 끝나는 구조로 보기 어렵습니다. 정량숙의 보증금은 1.41억이고, 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 주택임차권을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 단순 계산상 현재 회차 인수액은 약 7,093만원, 실질취득은 약 1.41억입니다.
반면 다온하브의 최근 12개월 평균은 8,450만원, 최신 거래는 8,100만원이며 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 실질취득액은 최근 평균의 166.9%에 달합니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 커지므로 가격 메리트는 생기지 않습니다. 여기에 근저당 말소와 예상배당의 불일치, 세금 압류 3건까지 남아 있습니다. 최저가는 싸지만 총부담은 비싸고, 권리 확인 난도도 높은 D등급 물건입니다.