인천지방법원 2024타경48679. 김포시 양촌읍 학운리 422-23 일대의 건물·토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사예승공조이고, 2023.09.13 중소기업은행 앞으로 채권최고액 1,104,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 기술보증기금 가압류, 경매개시결정, 하나은행 가압류, 국세·건강보험·김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 임혜숙 1명입니다. 보증금 69,000,000원, 월차임 3,000,000원으로 조사됐고 2024.04.15 전입했습니다. 말소기준 2023.09.13보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인 보증금 승계도 없습니다. 2024.11.11 배당요구를 했으나 우선변제 여부는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48679 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 학운리 422-23 가동 · 경기도 김포시 양촌읍 유현삭시로137번길 44 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 근린생활시설, 현황 공장 |
| 건물 | 일반철골구조 경사지붕 단층 · 외벽 판넬 등 마감 · 샷시 창호 |
| 토지 | 422-23 토지면적 887.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 보전녹지지역 |
| 소유자 | 주식회사예승공조 · 2023.09.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,163,461,500원 / 570,096,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 943,208,380원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인도 대항력 없음
핵심 기준일은 2023.09.13입니다. 중소기업은행 근저당권 1,104,000,000원이 말소기준이고, 임차인 임혜숙의 전입은 2024.04.15이므로 말소기준보다 뒤입니다. 이후의 기술보증기금 가압류 380,000,000원, 하나은행 가압류 20,000,000원과 각 압류도 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 인수하는 권리금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임혜숙 | 2024.04.15 | 69,000,000원 | 3,000,000원 | 2024.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격·물건성 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
감정가 1,163,461,500원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 570,096,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않은 만큼 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 일반 주거물건과 달리 공부·현황 차이와 토지 이용상태가 함께 얽혀 있어 감정가 할인율보다 실제 사용성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 570,096,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,100,960원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,104,000,000원 | 561,995,040원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 380,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 570,096,000원 가정 시 채권자 총 청구 1,504,000,000원 중 561,995,040원이 배당되고, 미배당은 942,004,960원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 양촌산업단지 북측 근거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장 및 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 건물은 일반철골구조 경사지붕 단층으로 기본적인 전기설비·위생설비· 급배수설비가 되어 있으며, 공부상 근린생활시설이나 현재 공장으로 이용 중입니다.
- 토지. 422-23은 토지면적 887.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·세로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 560,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·보전녹지지역·가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 보호구역· 성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 산지 관련. 422-24·422-25는 공익용산지·보전산지 관련 제한이 확인되고, 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 없이 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 최근 실거래 시세와의 비교 근거가 없으므로 ‘싸다’는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 보증금 조건으로 오인하지 않도록 매각기일 원문을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 여러 토지·건물 현황이 얽혀 있으므로 매각대상 목록과 현황 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 용도·현황 차이 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 공장, 공부상 임야와 현황 도로의 차이가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가설건축물 확인. 목록 1 지상에 2013-양촌읍-가설건축물축조신고-3이 있으므로 존치 상태와 매각 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 임혜숙은 대항력이 없지만 현재 점유 상태와 인도 과정, 2026.05.26 제출된 유익비청구 플랭카드 관련 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기·임차 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.13 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 임혜숙은 2024.04.15 전입해 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 여기서 끝나지 않습니다.
감정가 1,163,461,500원에서 2회 유찰돼 570,096,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 근거 없이 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 오히려 공부·현황의 용도 차이, 임야·도로 차이, 일괄매각과 제시외 건물, 가설건축물 신고, 유익비청구 플랭카드, 20% 입찰보증금이라는 요소를 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 확인 필수. 이 사건의 승부처입니다.
