2,381,000원
인천지방법원 2024타경49085. 부천시 오정구 내동 성진그린타운 6동 5층 501호, 다세대주택입니다. 감정가는 172,000,000원이지만 12회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,381,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액입니다. 임대차는 2019.09.18 체결됐고 확정일자는 2019.09.19, 점유개시는 2019.09.30, 주민등록일자는 2019.10.02입니다. 말소기준인 2022.09.23 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
등기상 주택도시보증공사가 임차권자로 나타나는 부분은 별도 임차인이 하나 더 있는 것이 아닙니다. 2023.01.16 임차권 경정으로 실제 임차권자는 위재호로 확인되고, 주택도시보증공사는 2019.09.27자 임대차보증금반환채권 양수를 원인으로 한 대위·승계자입니다. 따라서 150,000,000원을 두 번 합산하면 안 되며, 이 사건의 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 부천로440번길 28, 6동 5층 501호 (내동, 성진그린타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 64.23㎡ |
| 소유자 | 권미진 · 2010.07.23 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 2,381,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,375,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.09.23 주택도시보증공사 가압류 150,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.10.02 주민등록을 기초로 한 임차관계가 존재하기 때문에 이후 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 별개입니다. 2023.01.09 임차권등기와 2023.01.16 경정등기는 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 승계자
| 관계인 | 성격 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 위재호 | 실제 임차인 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
| 주택도시보증공사 | 보증기관 대위·승계 | 150,000,000원 중복합산 금지 | 대항력 승계 우선변제 행사 대위·승계 |
③ 유찰돼도 총 부담은 거의 그대로다
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 잔액이 늘어납니다. 그래서 표면 최저가는 계속 낮아지지만 실질취득 부담은 약 150,000,000원대에서 사실상 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 2,381,000원 | 148,061,858원 | 150,442,858원 |
| 13회 유찰 시 | 1,666,700원 | 148,763,301원 | 150,430,001원 |
| 14회 유찰 시 | 1,166,690원 | 149,254,310원 | 150,421,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,381,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,858원 |
| 1. 위재호 임차보증금 · 주택도시보증공사 대위·승계 | 150,000,000원 | 1,938,142원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,375,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분 148,061,858원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 매각가의 18.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 부천IC 동측 근거리에 위치하며 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측과 동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 항공표면·과밀억제권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,836,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 성진그린타운은 8세대, 2003.05.23 준공이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 12.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 최저 2,381,000원에 미배당 인수 148,061,858원을 더한 실질취득 150,442,858원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 위재호 보증금의 대위·승계자이므로 150,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
- 대항력 핵심일자 확인. 임대차계약 2019.09.18, 확정일자 2019.09.19, 점유개시 2019.09.30, 주민등록 2019.10.02로 말소기준 2022.09.23보다 선행합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 13회·14회 유찰 시에도 매수인 인수액이 증가해 실질취득 부담은 150,000,000원대에서 거의 변하지 않습니다.
- 시장가격 별도 검증. 현재 자료에는 이 호수와 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 및 임차권 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “238만원 낙찰”이 아니라 “1억5천만원대 취득”
이 사건은 숫자의 착시가 매우 큰 경매입니다. 감정가 172,000,000원이 12회 유찰돼 최저매각가가 2,381,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차보증금 150,000,000원이 배당에서 대부분 회수되지 못합니다. 현재 회차 기준 미배당액은 148,061,858원, 낙찰가와 합친 실질취득은 150,442,858원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 13회 유찰 시 매수인 인수는 148,763,301원, 14회 유찰 시 149,254,310원으로 오히려 늘어납니다. 따라서 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 ‘최저가 238만원’이 아니라 실질취득 약 1억5천만원대입니다. 여기에 12회 유찰, 8세대 다세대, 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 표면가는 극저가지만 권리와 총취득비용을 합치면 결코 극저가가 아닙니다.
