인천지방법원 2024타경49368. 부천시 원미구 약대동 늘푸른빌 3층 303호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 282,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가는 67,708,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리관계의 핵심은 가격표가 아니라 2018년부터 대항력을 갖춘 260,000,000원 임차보증금입니다.
등기상 임차권은 원래 임차인 이서형의 권리를 주택도시보증공사가 승계한 형태입니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 260,000,000원 보증금 역시 한 번만 계산합니다. 현재 배당가정에서는 임차보증금 중 66,089,256원만 배당되고 193,910,744원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대로 40, 3층 303호 (약대동, 늘푸른빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.39㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 조선자 (2018.10.18. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 67,708,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 333,281,637원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
현재 권리분석의 말소기준은 2022.06.22. 부천시 압류입니다. 반면 임차인은 2018.09.21. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2018.09.12.로, 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 2021.12.09.에는 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 임차보증금 전액을 변제받지 못하면 임차권을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
| 임차인 / 승계인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서형 → 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 2018.09.21 | 2018.09.12 | 2021.12.09 신청 | 有 | 有 | HUG 승계 |
② 가격 비교 — 67,708,000원이 아니라 260,000,000원 수준으로 봐야 한다
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 67,708,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 248,000,000원의 27.3% 수준이지만, 그 차액 대부분이 대항력 임차보증금 인수로 되돌아옵니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금이 193,910,744원이고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 213,857,521원, 227,820,266원으로 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 67,708,000원 | 193,910,744원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 47,395,600원 | 213,857,521원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 33,176,919원 | 227,820,266원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
비교 가능한 실거래는 2021.09와 2022.03 두 건으로 모두 248,000,000원입니다. 다만 거래 전용면적은 38.03㎡이고 경매 대상은 45.39㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 그럼에도 데이터상 최신 거래와 평균 거래가가 모두 248,000,000원인 상황에서, 실질취득 기준인 260,000,000원은 이를 웃돕니다. 따라서 최저가가 시세보다 싸다는 표현은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 38.03㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 38.03㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 평균 | 38.03㎡ | 2건 | 248,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,618,744원 |
| 1. 임차보증금 · 주택도시보증공사 승계 | 260,000,000원 | 66,089,256원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 333,281,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,708,000원 가정 시 집행비용 1,618,744원을 제외한 66,089,256원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 193,910,744원이 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이면서 신청채권자이지만, 이를 별도의 임차보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 서측 인근으로 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로, 도시가스·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 3미터, 북서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 늘푸른빌은 10세대 규모이고 확인되는 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.1회로, 가격 비교 표본이 넉넉한 물건은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 67,708,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 미배당 인수액 193,910,744원을 함께 봐야 합니다.
- 대항력 임차권 인수 확인. 임차인의 전입·점유는 2018.09.21, 확정일자는 2018.09.12로 말소기준 2022.06.22보다 앞섭니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 이서형의 임차권 승계인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 260,000,000원은 한 번만 계산합니다.
- 추가 유찰의 효과 점검. 5회 유찰 시 인수액 213,857,521원, 6회 유찰 시 227,820,266원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 그대로 총부담 감소로 이어지지 않습니다.
- 실거래 비교 한계. 확인 거래는 전용 38.03㎡로 대상 45.39㎡와 면적이 다르고, 거래월도 2021.09·2022.03입니다. 실질취득 260,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기와 별개로 현장 점유·인도 상황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,770만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 282,000,000원에서 67,708,000원까지 내려온 매력적인 유찰물건처럼 보입니다. 그러나 2018년부터 대항력을 갖춘 260,000,000원 임차보증금이 있고, 현재 배당가정에서도 193,910,744원이 매수인에게 승계됩니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 260,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
가격 비교 역시 최저가가 아니라 이 실질취득액으로 해야 합니다. 확인되는 최신 거래는 248,000,000원이고 대상과 면적 차이도 있지만, 실질취득 260,000,000원이 이를 웃도는 이상 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거는 없습니다. 4회 유찰, 대항력 임차권 인수, 소규모 다세대의 제한된 거래 표본이 동시에 겹치는 사건으로, 핵심은 낮아진 입찰가가 아니라 낙찰 후까지 남는 보증금 부담입니다.
