인천지방법원 2024타경49368. 부천시 원미구 약대동 늘푸른빌 3층 303호, 전용 45.39㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 282,000,000원이고 세 차례 유찰돼 최저매각가는 96,726,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 185,274,000원 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없는 임차권 인수형입니다.
등기 흐름에서 특히 중요한 부분은 2018년 8월 2일 설정된 부일새마을금고 근저당권이 2018년 8월 14일 해지로 말소됐다는 점입니다. 이후 이서형의 임대차계약일은 2018년 9월 8일, 확정일자는 2018년 9월 12일, 주민등록일과 점유개시일은 2018년 9월 21일입니다. 현재 소유자 조선자의 소유권이전은 그보다 늦은 2018년 10월 18일입니다.
여기에 매각물건명세서가 을구 3번 주택임차권등기에 관해 “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수”라고 명시합니다. 따라서 입찰 판단에서는 전입일만 기계적으로 비교한 결과보다 이 인수 문구를 우선해, 보증금 미변제액이 매수인에게 남을 수 있는 사건으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49368 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대로 40, 3층 303호 (약대동, 늘푸른빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.39㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조선자 (2018.10.18. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 96,726,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 333,281,637원 |
| 실제 임차인 | 이서형 1명 · 주택도시보증공사는 임차보증금 승계인 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차인이 들어왔다
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관은 승계인
| 구분 | 성명·권리자 | 계약·점유 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이서형 | 계약 2018.09.08 확정 2018.09.12 전입·점유 2018.09.21 | 260,000,000원 | 대항력: 인수 조건 명시 우선변제: 확정일자·배당요구 |
| 보증금 승계인 | 주택도시보증공사 | 2021.12.09. 임차권등기 강제경매 신청채권자 | 중복 합산 금지 | 승계: 보증기관 실제 임차인 아님 |
등기된 명칭은 “임차인 이서형의 승계인 주택도시보증공사”입니다. 이는 이서형과 주택도시보증공사가 각각 260,000,000원의 보증금을 가진 두 명의 임차인이라는 뜻이 아닙니다. 실제 임차인은 이서형 1명이고, 주택도시보증공사는 보증금 반환채권을 승계한 기관이므로 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교한다
늘푸른빌의 확인된 최근 거래는 2021년 9월과 2022년 3월 각 248,000,000원입니다. 다만 두 거래의 전용면적은 38.03㎡로, 본건 45.39㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 248,000,000원을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 최저가 96,726,000원이 싸다는 근거로 사용하는 것도 부적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 38.03㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 38.03㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 평균 | 본건과 면적 불일치 | 2건 | 248,000,000원 |
인수형 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 그만큼 미변제 보증금이 늘어납니다. 집행비용을 단순 제외하면 실질취득은 낙찰가와 무관하게 보증금 260,000,000원 부근에 고정됩니다. 이는 최근 거래가 248,000,000원의 104.8%입니다. 집행비용 추정액까지 반영한 현재 회차 계산은 약 262,141,068원으로, 최근 거래보다 14,141,068원 높습니다.
④ 예상배당과 실질취득 (현재 최저가 96,726,000원 가정)
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 96,726,000원 | 매수인이 법원에 납부하는 매각대금 |
| 집행비용 추정 | 2,141,068원 | 송달·공고·감정·매각수수료 추정 |
| 보증금 충당 가능액 | 94,584,932원 | 매각대금에서 집행비용을 뺀 금액 |
| 미변제 보증금 추정 | 165,415,068원 | 260,000,000원에서 충당 가능액을 뺀 금액 |
| 매수인 실질취득 | 262,141,068원 | 낙찰가와 미변제 보증금의 합계 |
보증금 미변제 시 인수한다는 매각물건명세서 문구를 기준으로 한 보수적 계산입니다. 당해세·최우선변제·실제 배당순위와 배당액에 따라 미변제액은 달라질 수 있으나, 인수 조건을 해소하지 않은 채 최저가만 취득원가로 보는 계산은 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 2018년 7월 26일 사용승인된 총 10세대 규모의 늘푸른빌입니다.
- 입지. 약대초등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기, 도시가스, 가스보일러 개별난방, 위생·급수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 3미터, 북서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 10세대 다세대주택이고 확인된 거래가 2건뿐이며 본건과 면적도 달라, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 조건과 보증금 미변제 범위를 문구 그대로 다시 확인해야 합니다.
- 선행 근저당 말소 확인. 2018.08.02. 설정 근저당이 2018.08.14. 해지로 실제 말소됐는지 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 배당액 확인. 주택도시보증공사의 배당요구·채권계산서와 배당순위를 확인해 낙찰 뒤 남는 보증금 액수를 계산해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 이서형과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 합산하지 말고 실제 임차인 1명의 보증금 260,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 현황·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 현재 점유자, 출입 가능 여부와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교거래 보정. 최근 거래 2건은 전용 38.03㎡로 본건 45.39㎡와 다릅니다. 층·면적·상태가 유사한 추가 거래 없이 248,000,000원을 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 배당 및 인도 과정에서 변동할 수 있는 비용을 별도로 조회해야 합니다.
맺으며 — “9,672만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 최저가가 아니라 260,000,000원의 임차보증금입니다. 매각물건명세서는 임차권자가 보증금을 전액 변제받지 못하면 주택임차권등기를 인수한다고 명시하고, 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 금액만 보증금에 충당한다고 보면 미변제액은 약 165,415,068원입니다. 낙찰가와 합친 실질취득은 약 262,141,068원으로 계산됩니다.
이는 확인된 최근 거래 248,000,000원보다 높고, 비교 거래의 면적도 본건과 달라 가격 안전마진을 확인하기 어렵습니다. 총 10세대 다세대주택, 3회 유찰, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 최저가 할인율은 크지만 실질취득의 가격 메리트는 확인되지 않았고, 인수위험은 큽니다. 보증금 전액 변제나 인수책임 소멸을 서류로 확인하기 전에는 최저가를 기준으로 입찰가를 정해서는 안 되는 사건입니다.