인천지방법원 2024타경49535. 부천시 소사구 심곡본동 ‘알찬집’ 8층 802호로, 감정평가상 도시형생활주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 이번 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 조혜순의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021.08.26, 점유개시일자는 2021.09.10, 주민등록일자와 확정일자는 2021.09.13이고, 보증금은 92,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2024.09.11 강제경매개시결정이므로, 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다.
현재 최저매각가는 27,440,000원으로 크게 낮아졌지만, 배당표상 임차인에게 배당되는 금액은 26,546,080원이고 보증금 부족분 65,453,920원은 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가가 더 낮아지면 인수액이 그만큼 커지는 구조여서, 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43, 8층 802호 (심곡본동, 알찬집) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 12.67㎡ · 13층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 최기선 (2019.09.16 소유권이전 · 거래가액 92,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
을구 5번 주택임차권은 2023.09.13 등기됐고, 주민등록과 확정일자는 2021.09.13입니다. 말소기준인 2024.09.11 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 경우 부족분이 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서에도 같은 취지의 인수권리가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 조혜순 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 2021.09.13 / 2021.09.13 | 대항력 有 우선변제권 미배당 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
알찬집의 면적 매칭 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 77,833,333원이지만 과거 90,000,000원대 거래까지 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 63,333,333원, 최신 거래 60,000,000원, 최근 추세 -23.4%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 12.5㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 63,333,333원 |
최저가 27,440,000원 자체는 최근 시세보다 낮지만, 이 사건에서는 그 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 부담은 92,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 63,333,333원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 거래 흐름은 -23.4%로 하락 추세입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 1. 임차인 조혜순 보증금 | 92,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 65,453,920원은 매수인 인수. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 65,453,920원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 73,537,744원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 79,196,421원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 8층 802호입니다.
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북서측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·상업 및 업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 알찬집은 102세대, 2012.06.01 준공이며 이번 비교 면적은 12.67㎡입니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 5,097,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 지표. 알찬집 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 27,440,000원만 기준으로 가격을 판단하지 말고, 임차보증금 92,000,000원과 인수액 65,453,920원을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일자 2021.08.26, 점유개시 2021.09.10, 전입·확정 2021.09.13, 임차권등기 2023.09.13을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 실제 배당요구·세금·우선배당 내용을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.4%, 최근 12개월 평균 63,333,333원, 최신 거래 60,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본과 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다 ≠ 싸졌다”
이 물건은 감정가 80,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 27,440,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 크게 할인된 것처럼 보이지만, 핵심은 대항력 있는 92,000,000원 임차보증금입니다. 현재 배당 후에도 65,453,920원이 남아 매수인에게 인수되고, 더 유찰되면 낙찰가는 내려가는 대신 인수액이 커집니다.
따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 부담을 보증금 92,000,000원 수준으로 놓고 시세와 비교해야 합니다. 최근 12개월 평균은 63,333,333원, 최신 거래는 60,000,000원이며, 최근 추세도 -23.4%입니다. 권리와 가격을 함께 보면, 여러 차례 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 만들지는 않는 물건입니다.
