인천지방법원 2024타경49535. 부천시 소사구 심곡본동 ‘알찬집’ 8층 802호, 전용면적 12.67㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 감정가 80,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 27,440,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자는 최기선이며 2019.09.16 거래가 92,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액도 92,000,000원입니다.
표면적인 낙찰가만 보면 최신 거래 65,000,000원보다 37,560,000원 낮습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 매각물건명세서에 적힌 주택임차권 인수 문구입니다. 임차권자 조혜순의 보증금 92,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 임차권을 매수인이 떠안을 수 있으므로, 최저가만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49535 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡로9번길 43, 8층 802호 (심곡본동, 알찬집) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 12.67㎡ · 13층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최기선 (2019.09.16 거래가 92,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 위반건축물 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’으로 끝내면 안 된다
권리산정상 말소기준은 2012.06.20 우리은행 근저당권으로 표시되어 있고, 이후의 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 우리은행 근저당에는 2012.08.23 해지를 원인으로 한 말소등기가 존재하고, 뒤이어 설정된 신한은행 근저당도 2015.09.01 말소되었습니다. 따라서 실제 말소기준권리의 존속 여부와 순위는 등기부 원본 및 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜순 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 임대차계약일 2021.08.26 · 점유개시일 2021.09.10 · 전입 및 확정일자 2021.09.13 · 배당요구 2023.09.13. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 65,000,000원, 추세는 하락
알찬집은 102세대, 2012.06.01 준공 건물입니다. 전용 12.5㎡~12.67㎡ 거래 12건의 전체 평균은 80,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 12.5㎡ | 10층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 12.5㎡ | 13층 | 65,000,000원 |
| 2025.06 | 12.5㎡ | 13층 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 12.5㎡ | 11층 | 81,000,000원 |
| 2024.06 | 12.67㎡ | 5층 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 12.5㎡ | 13층 | 75,000,000원 |
| 2023.05 | 12.5㎡ | 5층 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 7층 | 88,500,000원 |
| 2022.11 | 12.67㎡ | 12층 | 90,000,000원 |
| 2022.09 | 12.5㎡ | 6층 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 12.5㎡ | 5층 | 86,000,000원 |
| 2022.08 | 12.67㎡ | 5층 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 80,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 65,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 21.7% 하락했습니다. 현재 최저가 27,440,000원은 최근 시세의 42.2%이지만, 명세서상 조건부 인수액을 합친 119,440,000원은 최근 시세보다 54,440,000원 높고, 최근 시세의 183.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,297,920,000원 | 26,546,080원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,443,920,000원 중 채권자 배당은 26,546,080원, 미배당은 1,417,373,920원입니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 매각물건명세서가 주택임차권의 조건부 인수를 별도로 명시하므로 실질취득 판단은 명세서 문구를 우선해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 1,417,373,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 1,425,457,744원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 1,431,116,421원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북서측 인근으로 아파트, 단독주택, 오피스텔 및 상·업무용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부천역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 용도·규모. 도시형생활주택(아파트)로 이용 중이며 전용면적은 12.67㎡입니다. 알찬집은 102세대, 2012.06.01 준공 건물입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물의 8층이며, 위생·급배수·도시가스· 난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 공시지가는 5,097,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 12.5㎡대 소형 주택으로 거래 표본은 확인되지만, 최신 거래가 65,000,000원까지 하락해 과거 80,000,000원 평균을 현재 시세로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 문구 원문 확인. 조혜순의 보증금 92,000,000원이 어떤 조건에서 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서 원본과 특별매각조건을 대조해야 합니다.
- 보증금 변제 여부 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 92,000,000원과 임차보증금 92,000,000원이 동일하므로, 실제 보증금 지급·대위변제·채권승계 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 말소기준으로 산정된 우리은행 근저당에 2012.08.23 해지 말소 기록이 있으므로, 현재 효력이 남아 있는 기준권리가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 응찰가를 정하지 말 것. 조건부 인수 전액 반영 시 실질취득액은 119,440,000원으로 최근 시세의 183.8%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 65,000,000원이고 최근 가격 추세는 -21.7%입니다. 과거 전체 평균 80,000,000원을 상한 기준으로 사용하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 건물 전부를 범위로 하므로 현재 점유 상태, 열쇠 인도, 임차권등기 말소 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류 및 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “27,440,000원짜리 물건이 아닐 수 있다”
세 번 유찰된 최저가 27,440,000원은 최신 거래 65,000,000원의 42.2%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 보증금 전액 미변제 시 92,000,000원 주택임차권 인수를 명시하고 있습니다. 이 금액을 전액 반영한 실질취득액은 119,440,000원, 최근 시세의 183.8%입니다.
여기에 최근 거래가격이 이전 거래군보다 21.7% 하락했고, 말소기준으로 산정된 근저당에는 별도의 해지 말소 기록까지 존재합니다. 임차권 말소나 인수 배제를 확정하는 서면이 없다면 이 사건은 저가 낙찰형이 아니라 고액 인수형입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 매력적이지만, 실질취득은 시세를 크게 웃돈다. 권리 해소 확인 전에는 입찰 보류가 타당합니다.