인천지방법원 2024타경49993. 부천 도당동 해솔채 나동 4층 402호, 전용 43.20㎡의 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 감정가 257,000,000원이 10회 유찰되면서 최저매각가는 불과 7,260,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 2.82%에 살 수 있는 극단적 할인처럼 보이지만, 권리구조를 한 줄만 따라가도 결론은 완전히 달라집니다.
이 집에는 말소기준권리인 2023년 8월 25일 압류보다 훨씬 앞선 김지수의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일 2020년 9월 1일, 확정일자 2020년 10월 14일, 주민등록·점유개시 2020년 10월 19일, 임차보증금은 249,000,000원입니다. 임차권등기는 2022년 11월 7일 이루어졌고, 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 수도로 196, 나동 4층 402호 (도당동, 해솔채) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 43.20㎡ · 5층 규모 중 4층 |
| 소유자 | 정유빈 (2020.11.09. 거래가액 249,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 7,260,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,029,496원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25. 갑구 5번 압류 · 국(용산세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023년 8월 25일의 압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 국의 가압류, 서울특별시 중구·마포구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 종로세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 2022년 11월 7일 등기된 김지수의 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 2020.10.19 | 249,000,000원 | 2020.10.14 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 242,270,680원 인수 |
| 강다영 | 2022.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 박강욱 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
김지수는 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 빠르고 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 강다영과 박강욱은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 실제 임차인으로 조사되어 있어, 김지수 보증금과 별개로 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 726만원이 아니라 약 2.50억을 비교해야 한다
해솔채 전용 43.20㎡ 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 254,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 258,500,000원과 최신 거래 258,000,000원을 우선해 봅니다. 최근 구간은 이전 구간보다 5.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.20㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.12 | 43.20㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 43.20㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.20㎡ | 3건 | 254,333,333원 |
현재 회차에서 확인되는 실질취득액 249,530,680원은 최근 12개월 평균 258,500,000원의 약 96.5%, 최신 거래 258,000,000원의 약 96.7%입니다. 차이는 약 3%대에 불과합니다. 게다가 최신 실거래 자체가 2023년 9월이고 표본도 많지 않으며, 강다영·박강욱의 미상 보증금 위험을 반영하면 이 3%대 차이를 가격 메리트로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰이 계속돼도 총 부담은 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김지수 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 7,260,000원 | 242,270,680원 | 249,530,680원 |
| 11회 유찰 시 | 5,082,000원 | 244,409,476원 | 249,491,476원 |
| 12회 유찰 시 | 3,557,400원 | 245,906,633원 | 249,464,033원 |
낙찰가가 7,260,000원에서 5,082,000원, 다시 3,557,400원으로 내려가도 김지수에게 돌아가지 못한 보증금이 그만큼 늘기 때문에 알려진 총 부담은 약 249,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧바로 실질적인 할인으로 이어지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,680원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 249,000,000원 | 6,729,320원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 275,029,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 530,680원을 제외한 6,729,320원이 김지수에게 배당되고, 보증금 부족분 242,270,680원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있으며, 강다영·박강욱의 미상 보증금은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며 전용면적은 43.20㎡입니다.
- 입지. 도당중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 인근에 경인고속국도 부천IC가 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 대로와 남측 소로에 양면 접하며 차량은 남측 도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 대지 780.1㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 2,392,000원/㎡입니다.
- 규모. 해솔채는 24세대, 2019.10.07 준공입니다.
- 경매 환금성. 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.1회이고 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 본건은 이미 10회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지수 잔존보증금 확인. 현재 회차 기준 미배당 242,270,680원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 강다영·박강욱 계약 원본 확인. 두 사람은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선순위 배당에 영향을 줘 김지수 미배당액이 더 늘 수 있습니다.
- 최저가 착시 금지. 7,260,000원을 시세와 비교하지 말고 알려진 실질취득액 249,530,680원 이상을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 11회·12회 유찰 시에도 낙찰가 감소분 대부분이 김지수 인수액 증가로 바뀌어 총 부담은 약 249,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 표본 시점 확인. 최신 실거래가 2023.09이고 전체 표본은 3건뿐이므로 2026년 현재 상태·거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차계약서, 체납세액 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “726만원 낙찰”이 아니라 “2.50억+ 인수형”
이 사건의 핵심은 10회 유찰도, 감정가 대비 2.82%라는 할인율도 아닙니다. 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 압도적으로 크다는 점입니다. 현재 회차 기준 알려진 인수액만 242,270,680원이고 낙찰가를 합친 실질취득액은 249,530,680원입니다. 11회·12회까지 더 유찰돼도 총 부담은 거의 같은 수준입니다.
알려진 실질취득액은 최근 12개월 평균 258,500,000원보다 약 3.5% 낮지만, 최신 거래가 2023년 9월로 오래됐고, 이미 10회 유찰된 다세대라는 환금성 부담이 있습니다. 무엇보다 강다영·박강욱의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험이 열려 있습니다. 따라서 이 물건은 “초저가 경매”가 아니라 알려진 부담만 약 2.50억원이고 추가 임차위험까지 확인해야 하는 고난도 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
