인천지방법원 2024타경49993. 부천 도당동 해솔채 나동 4층 402호, 전용 43.20㎡ 도시형생활주택입니다. 소유자 정유빈은 2020.11.09. 이 물건을 거래가 249,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차권자 김지수는 그보다 앞선 2020.09.01. 임대차계약을 체결했고, 2020.10.14. 확정일자, 2020.10.19. 주민등록과 점유개시를 갖춘 뒤 2022.11.07. 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2023.08.25. 용산세무서장의 국세 압류입니다. 김지수의 전입·점유와 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 현재 최저가에서 김지수에게 돌아가는 예상배당은 14,149,312원뿐이고, 나머지 234,850,688원은 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경49993 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 수도로 196, 나동 4층 402호 (도당동, 해솔채) |
| 등기상 표시 | 경기도 부천시 원미구 도당동 43-10 해솔채 제나동 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 43.20㎡ · 5층 규모 중 4층 |
| 소유자 | 정유빈 (2020.11.09. 소유권이전, 거래가 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 14,816,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,029,496원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 보증금 2.49억이 최저가를 압도한다
2022.12.06. 설정된 KB국민카드 가압류 8,610,016원은 2022.12.21. 해제로 말소됐습니다. 반면 김지수의 주택임차권은 말소기준보다 선순위이고, 매각물건명세서에도 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이후 설정된 국세·지방세 압류, 추징보전 가압류, 건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 3명, 그중 2명은 보증금 미상
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 신고된 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 김지수는 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인되지만, 강다영과 박강욱은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능·미상 위험은 남습니다.
| 이름 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 2020.10.19 | 2020.10.14 | 249,000,000원 | 있음 | 있음 | 234,850,688원 인수 |
| 강다영 | 2022.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 박강욱 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 2.495억
| 회차 | 매각가 | 김지수 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14,816,000원 | 234,850,688원 | 249,666,688원 |
| 9회 유찰 시 | 10,371,200원 | 239,215,482원 | 249,586,682원 |
| 10회 유찰 시 | 7,259,840원 | 242,270,837원 | 249,530,677원 |
최저가가 14,816,000원에서 7,259,840원으로 절반 이하가 되어도 실질취득은 249,666,688원에서 249,530,677원으로 약 136,011원만 줄어듭니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 김지수에게 배당되고, 줄어든 배당만큼 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 인수보증금이 가격을 결정합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.50억으로 비교해야 한다
해솔채 전용 43.20㎡로 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 258,500,000원, 최신 거래는 2023.09.의 258,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +5.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 43.20㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.12 | 43.20㎡ | 4 | 259,000,000원 |
| 2022.01 | 43.20㎡ | 3 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | 43.20㎡ | 3건 | 254,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 43.20㎡ | 2건 | 258,500,000원 |
현재 회차 실질취득 249,666,688원은 최근 12개월 평균보다 8,833,312원 낮은 96.6%, 최신 거래보다 8,333,312원 낮은 96.8%입니다. 할인폭은 각각 약 3.4%, 3.2%에 불과합니다. 전체 평균 254,333,333원과 비교하면 약 1.8% 낮은 수준입니다. 8회 유찰이라는 숫자에 비해 실제 가격 메리트는 매우 제한적입니다.
실거래 표본은 3건이고 최신 거래 시점은 2023.09.입니다. 매각기일인 2026.07.09.과 시차가 있으므로 개별 호수의 상태와 현재 거래 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,688원 |
| 1. 임차인 김지수 보증금 | 249,000,000원 | 14,149,312원 |
| 2. KB국민카드 가압류 | 8,610,016원 | 0원 |
| 3. 국 추징보전 가압류 | 미상 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 275,029,496원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김지수 보증금에 배당되는 가정입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 김지수 배당액이 더 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. KB국민카드 가압류는 등기부상 2022.12.21. 해제로 말소되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형다세대이며, 전체 24세대·전용 43.20㎡ 물건입니다.
- 입지. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.
- 교통. 북서측 인근에 경인고속국도 부천IC가 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 대로와 남측 소로에 양면 접하며 차량은 남측 도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·항공표면·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 2019.10.07. 사용승인된 24세대 소규모 주택이며 실거래 표본은 3건입니다. 본건 8회 유찰과 단지 평균 6.7회 유찰은 매수층이 두껍지 않다는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지수 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 전입·점유, 확정일자, 배당요구와 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 강다영·박강욱 별도 조사. 실제 점유 여부, 세대 관계, 계약 상대방, 보증금과 확정일자를 확인해야 추가 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 세목과 법정기일을 확인해야 김지수의 실제 배당액과 인수잔액을 확정할 수 있습니다.
- 최저가 착시 배제. 응찰 판단은 14,816,000원이 아니라 확인된 실질취득 249,666,688원을 기준으로 해야 합니다.
- 호수 표기 대조. 대상은 나동 4층 402호이나 감정평가의 건물 구조 문구에는 제401호로 기재된 부분이 있으므로 현황과 공부를 대조해야 합니다.
- 주소 표기 확인. 도로명 소재지는 오정구로 제시되어 있고 등기·감정 기재에는 원미구 도당동으로 표시되어 있으므로 입찰 대상 표시를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,481만원 낙찰”이 아니라 “약 2.50억 취득”
이 물건의 최저가는 감정가 257,000,000원에서 8회 유찰된 14,816,000원입니다. 하지만 대항력 있는 김지수의 보증금 부족분 234,850,688원을 더하면 실질취득은 249,666,688원입니다. 9회·10회 유찰 시에도 총액은 각각 249,586,682원, 249,530,677원으로 거의 변하지 않습니다.
최근 12개월 실거래 평균 258,500,000원보다 낮기는 하지만 할인폭은 약 3.4%입니다. 그 대가로 234,850,688원의 확정 인수, 보증금 미상 전입자 2명, 당해세 변수, 24세대 소규모 다세대의 환금성, 8회 유찰 이력을 함께 떠안게 됩니다. 이 사건은 최저가가 싸서 매력적인 물건이 아니라, 선순위 임차보증금이 사실상 매매가격을 고정한 고위험 물건입니다. 확인되지 않은 임차관계가 해소되지 않는 한 결론은 보수적으로 접근해야 합니다.