주임차권은 확약으로 실질 인수 0원*, 남은 변수는 미상점유와 환금성 — 부천 대원주택 502호

인천지방법원 2024타경50146. 부천시 소사구 소사본동 대원주택 5층 502호, 전용 49.83㎡의 다세대주택입니다. 감정가 189,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,827,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 소유자 최창업은 2022년 6월 13일 매매를 원인으로 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 180,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 구조입니다.

등기상 말소기준은 2003년 9월 8일 부천우리새마을금고 근저당권입니다. 이후의 세무서·부천시 압류와 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 적시된 신보람의 주택임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 룰상 표시되는 보증금 180,000,000원과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주임차권은 확약 반영 시 실질 인수 0원*

말소기준권리 이후 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신보람의 임차권등기 역시 말소기준일 이후에 등기됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 해당 임차인 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 현재 회차의 실질취득비용은 최저가 64,827,000원과 동일합니다.

② 시세 비교 — 36.0%지만 ‘현재 시세 확정’은 어렵다

동일 건물·동일 전용면적에서 확인되는 실거래는 2022년 6월 1건입니다. 거래가는 180,000,000원으로 현재 최저가이자 실질취득액 64,827,000원은 이 거래의 36.0%입니다. 숫자상 가격 차이는 크지만, 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2022년이어서 현재 매매가를 단정할 수 있는 자료로 보기에는 제한적입니다.

감정가 189,000,000원은 유일한 비교거래 180,000,000원보다 높지만, 세 차례 유찰로 현재 최저가는 64,827,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 건물은 총 12세대의 소규모 다세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 낮은 최저가를 곧바로 높은 환금성과 동일시해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)

총 채권액 1,080,000,000원 중 채권자 예상배당은 63,260,114원이며, 미배당액은 1,016,739,886원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이나, 신보람 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부원초등학교 동측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물의 최상층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐고 샷시 창호, 난방·위생·상하수도 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대체로 세로장방형의 평지 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이며 소로3류에 접합니다.
• 공시지가. 2,197,000원/㎡이며 토지면적은 278.9㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인되는 실거래가 1건뿐입니다. 경매 평균 유찰 횟수도 3.0회여서 아파트보다 매수층과 재매각 속도가 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약 대상, 조건, 제출 주체와 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
• 확약 밖 전입자 확인. HTET EAINDRA KYAW, SU SANDI OO, KAY KHAING WIN의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 퇴거 가능성을 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 김포세무서장·도봉세무서장·계양세무서장·부천시 압류 중 당해세가 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
• 명도비용 반영. 금액상 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 의미가 아닙니다. 실제 점유자가 남아 있다면 인도명령, 이사 협의와 집행비용을 예상해야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 5층 건물의 5층 호실이므로 누수·결로·옥상 방수와 외벽 드라이비트 상태를 확인하세요.
• 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022년 6월 180,000,000원 한 건입니다. 인근 동일 면적 다세대의 현재 매물과 거래 가능 가격을 별도로 대조하세요.
• 환금성 보수적 평가. 총 12세대, 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%를 고려해 단기 재매각을 전제로 한 응찰가는 피하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·교부청구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원*과 저위험은 같은 말이 아니다”

이 물건의 핵심은 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기입니다. 표면상 최저가보다 훨씬 큰 보증금이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 신보람 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 64,827,000원입니다.

그러나 확약은 다른 전입자에게 확대 적용되지 않습니다. 전입자 3명의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았고, 세금 압류의 우선배당 여부도 남아 있습니다. 가격은 2022년 실거래의 36.0%까지 내려왔지만, 거래표본 1건·12세대 다세대·3회 유찰이라는 조건 때문에 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기 어렵습니다. 결론은 주임차권은 조건부 해소, 점유·세금·환금성은 확인 필요. 권리는 확약서 원문을 확인한 뒤 통과시킬 수 있지만, 입찰가는 보수적으로 잡아야 하는 C등급 검증형 물건입니다.