인천지방법원 2024타경50740. 부천시 소사구 소사본동 더봄힐아파트 8층 801호입니다. 감정가 651,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 318,990,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기의 출발점은 2021.07.21. 경인북부수산업협동조합의 근저당권으로, 당시 채권최고액은 4,800,000,000원이었습니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 등기부가 단순한 것은 아닙니다. 근저당권은 2024.10.07. 채권최고액이 2,230,800,000원으로 변경됐고, 2024.10.16. 주식회사엠엔에스대부로 이전됐습니다. 같은 날 고창군수산업협동조합 앞으로 채권액 2,230,800,000원의 질권이 설정됐고, 2025.05.22.에는 서윤재 앞으로 채권액 300,000,000원의 질권도 추가됐습니다. 채권 귀속과 배당 구조는 복잡하지만, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 경인로412번길 21, 8층 801호 (소사본동, 더봄힐아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 99.54㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.06.28. / 29세대 |
| 소유자 | 김미숙·서은희·이영환 각 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 651,000,000원 / 318,990,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 경인북부수산업협동조합 / 1,792,959,428원 |
| 매각기일 | 2026.04.23 |
| 인수권리 / 법정지상권 | 해당사항 없음 / 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 채권 구조는 복잡
말소기준은 2021.07.21. 경인북부수산업협동조합의 근저당권입니다. 근저당권 변경·이전과 질권 설정은 같은 담보채권을 둘러싼 후속 등기입니다. 2024.10.04. 경매개시결정과 2025.10.21. 국민건강보험공단의 서은희 지분 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 명시된 임차인은 없지만 현황 확인 필요
명시된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리가 기재돼 있지 않습니다. 다만 감정평가 내용상 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없는 상태이므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 실제 점유자와 임대차 여부는 현장조사 및 전입세대 열람으로 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격표는 낮지만 동일 면적 거래가 없다
더봄힐아파트의 확인된 실거래 6건입니다. 최근 12개월 평균은 485,833,333원, 최신 거래는 2025.08.의 400,000,000원입니다. 현재 최저가 318,990,000원은 최근 12개월 평균의 65.7%이며, 최신 거래금액의 약 79.7%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 63.12㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 79.7㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2025.02 | 73.18㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2024.12 | 143.4㎡ | 9 | 900,000,000원 |
| 2024.10 | 79.7㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 79.7㎡ | 3 | 410,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 485,833,333원 |
절대금액만 보면 현재 최저가는 확인된 거래 최저가 390,000,000원보다 71,010,000원 낮습니다. 그러나 대상면적은 99.54㎡이고, 실거래 표본은 63.12㎡·73.18㎡·79.7㎡·143.4㎡로 구성되어 있어 동일 면적의 직접 비교가 아닙니다. 특히 900,000,000원 거래는 143.4㎡로 평균을 크게 끌어올립니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,265,860원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 313,724,140원 |
| 미배당 | - | 4,486,275,860원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 채권계산서 제출 결과에 따라 실제 채권자별 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 가정 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰·49% | 318,990,000원 | 313,724,140원 | 4,486,275,860원 | 0원 |
| 3회 유찰·34% | 223,293,000원 | 219,366,898원 | 4,580,633,102원 | 0원 |
| 4회 유찰·24% | 156,305,100원 | 153,316,829원 | 4,646,683,171원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 따라서 추가 유찰 시에는 매수인의 실질취득가도 최저가와 함께 내려갑니다. 반면 담보채권의 미배당액은 커지며, 신청채권 청구액 1,792,959,428원도 현재 회차 예상배당 313,724,140원만으로는 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 다세대주택 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 2021.06.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로, 위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며, 공시지가는 2,397,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며, 등기상 아파트와 집합건축물대장상 공동주택(아파트)의 용도 차이는 실질적으로 없습니다.
- 환금성. 사용승인일은 비교적 최근이지만 총 29세대이고 실거래 표본이 6건에 그쳐, 대단지 아파트보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 진행상태 확인. 기재 매각기일은 2026.04.23이고 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.22입니다. 매각기일 변경·유찰·낙찰 여부를 법원 사건기록에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문, 전입세대 열람, 현황조사서와 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 공유자 관계 확인. 김미숙·서은희·이영환이 각 3분의 1을 소유합니다. 실제 점유 공유자와 명도 협의 상대방을 특정해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확보. 99.54㎡와 일치하는 단지 내 거래가 없으므로 인근 신축 아파트의 유사 면적·층 거래를 별도로 비교해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 503호·504호·802호 관련 공동담보와 질권 일부 소멸 내역을 채권계산서 및 배당표와 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 장기수선충당금 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 취득 목적과 절차에 미치는 영향을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 0원 인수, 가격은 추가 검증”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시된 인수권리와 법정지상권이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가도 318,990,000원까지 내려와 확인된 실거래 최저가 390,000,000원보다 낮습니다.
그러나 실거래 면적은 대상면적 99.54㎡와 일치하지 않으며, 143.4㎡의 900,000,000원 거래가 평균을 높이고 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 공유자 3명, 공동담보와 근저당권 이전·질권 설정이 겹칩니다. 인수위험은 낮지만 조사 난도까지 낮은 물건은 아닙니다. 동일 면적 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
