인천지방법원 2024타경50863. 김포 풍무동 그랜드타워2차 8층 802호, 감정평가서상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 97,000,000원이지만 13회 유찰되어 현재 최저매각가는 940,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 임차인 안솔이는 2020.08.18. 전입·점유를 시작했고 2020.07.28. 확정일자를 갖춰, 말소기준권리인 2024.03.20. 김포시 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현 최저가 940,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 416,920원을 제외한 523,080원만 임차인에게 배당됩니다. 보증금 105,000,000원 중 104,476,920원이 남고, 이 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 매수인이 부담하는 금액은 940,000원 + 104,476,920원 = 105,416,920원입니다. 14회·15회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나는 구조라, 낙찰가만 보고 “더 싸졌다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 31-1, 8층 802호 (풍무동, 그랜드타워2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 14층 건물 내 8층 802호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사지티디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 940,000원 (13회 유찰) |
| 청구금액 | 120,510,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.03.20. 김포시 압류입니다. 이후 법무법인로직 근저당권, 임차권등기, 강제경매개시결정, 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 임차인 안솔이의 전입·점유는 2020.08.18., 확정일자는 2020.07.28.로 말소기준권리보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 등기된 임차권의 등기일이 2024.07.26.이라는 이유만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안솔이 | 8층802호 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2020.08.18 / 2020.07.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
안솔이는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2024.07.26. 접수되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금이 보증금에 비해 지나치게 작아 전액 변제가 불가능합니다. 보증금 105,000,000원 가운데 현 회차 예상배당은 523,080원, 매수인 인수 예상액은 104,476,920원입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 940,000원 | 104,476,920원 | 105,416,920원 |
| 14회 유찰 시 | 658,000원 | 104,753,844원 | 105,411,844원 |
| 15회 유찰 시 | 460,599원 | 104,947,692원 | 105,408,291원 |
보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 임차인 인수형에서는 최저가가 내려가면 그만큼 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 실제로 13회 유찰 현재 회차의 실질부담은 105,416,920원, 14회 유찰 시 105,411,844원, 15회 유찰 시 105,408,291원입니다. 낙찰가가 940,000원에서 460,599원으로 내려가도 총부담은 거의 1.054억원 수준에서 움직입니다.
④ 예상배당표 (매각가 940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,920원 |
| 1. 임차인 안솔이 보증금 | 105,000,000원 | 523,080원 |
| 2. 근저당권 · 법무법인로직 | 550,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안솔이 | 120,510,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 배당 후 부족분 104,476,920원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 법무법인로직 근저당권과 신청채권 관련 배당은 0원이며, 채권자 총 미배당액은 670,510,500원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍무초등학교 북서측에 위치하며, 주위에는 오피스텔·근린생활시설·상업시설·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 802호이며 사용승인일은 2020.06.10.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 940,000원이 아니라 인수액을 합친 105,416,920원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전소유자와의 계약 보증금 105,000,000원, 현재소유자와의 계약 보증금 120,000,000원이라는 임차권등기 기재 내용을 계약서·명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 안솔이 관계 확인. 임차권자이면서 경매 채권자로도 나타나므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 사실관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용·세금 등 실제 배당요소에 따라 임차인 미배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있으므로 배당표와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 13회 유찰 자체를 할인으로 보지 말 것. 유찰로 낙찰가는 낮아졌지만 임차인 인수가 커져 전체 부담은 약 1.05억원 수준에 머뭅니다.
맺으며 — “최저가 94만원”보다 “실질취득 1.054억”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 안솔이의 보증금이 배당으로 거의 회수되지 않아, 현재 회차 기준 104,476,920원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가 940,000원을 더하면 실질취득은 105,416,920원입니다. 14회·15회 유찰 시에도 실질부담은 각각 105,411,844원, 105,408,291원으로 거의 변하지 않습니다. 감정가 97,000,000원보다도 높은 수준입니다. 13회 유찰이라는 숫자와 940,000원이라는 최저가에 시선을 빼앗기지 말고, 인수 보증금을 포함한 총부담과 임대차 관계를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
