인천지방법원 2024타경50863. 김포시 풍무동 그랜드타워2차 8층 802호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 97,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 1,918,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 안솔이는 2020.07.28. 확정일자를 받고 2020.08.18. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2024.03.20. 김포시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 1,483,476원에 그쳐 보증금 105,000,000원 중 103,516,524원이 남습니다. 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경50863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양도로19번길 31-1, 8층 802호 (풍무동, 그랜드타워2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 8층 802호 |
| 사용승인일 | 2020.06.10. |
| 소유자 | 주식회사지티디앤씨 (2022.06.28. 거래가 137,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 1,918,000원 (11회 유찰 · 감정가의 1.98%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안솔이 / 120,510,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 말소기준 | 2024.03.20. 갑구 4번 압류 · 김포시 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2024.03.20. 김포시 압류 이후 설정된 법무법인로직 근저당, 임차권등기, 강제경매개시결정, 김포세무서 압류는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 다만 임차권등기의 등기일은 2024.07.26.이지만, 대항력 판단의 기초가 되는 전입·점유가 2020.08.18.이므로 임차보증금 잔액 인수 위험은 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안솔이 8층 802호 전부 주거(임차권등기) | 2020.08.18. | 2020.07.28. | 105,000,000원* | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 103,516,524원 |
* 임차권등기에는 전소유자와의 계약 보증금 105,000,000원과 현재 소유자와의 계약 보증금 120,000,000원이 함께 기재돼 있습니다. 예상배당과 인수액은 보증금 105,000,000원을 기준으로 산정돼 있으므로 계약서·배당요구 금액·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
안솔이는 임차인이면서 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 관계인의 중복 지위만으로 임대차가 무효가 되는 것은 아니지만, 자료에는 가장임차인 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 법원이 임차권을 배제하거나 보증금 채권을 달리 확정했다는 자료는 없으므로, 입찰자는 현재 명세서에 기재된 인수 위험을 전제로 가격을 판단해야 합니다.
③ 가격 해석 — 191만원이 아니라 1억 543만원
현재 최저매각가는 1,918,000원으로 감정가의 1.98%에 불과합니다. 그러나 매수인이 인수할 임차보증금 미배당분 103,516,524원을 합치면 실질취득은 아래와 같습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 1,918,000원 | 103,516,524원 | 105,434,524원 |
| 12회 유찰 시 | 1,342,600원 | 104,081,567원 | 105,424,167원 |
| 13회 유찰 시 | 939,819원 | 104,477,098원 | 105,416,917원 |
현재 실질취득 105,434,524원은 감정가 97,000,000원보다 8,434,524원 높고, 감정가의 108.7%입니다. 비교 가능한 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 현 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 등기상 과거 거래가액은 2020년 136,836,000원, 2022년 137,000,000원이지만, 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 434,524원 |
| 1. 임차인 안솔이 보증금 | 105,000,000원 | 1,483,476원 |
| 2. 이기원 근저당 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 법무법인로직 근저당 | 550,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 안솔이 | 120,510,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 22.7%인 434,524원으로 추정됐습니다. 임차인에게 1,483,476원이 배당되고, 부족분 103,516,524원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 풍무초등학교 북서측에 위치하고, 주변에는 오피스텔·근린생활시설·상업시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측·서측·남동측에 광대로 및 중로의 포장도로가 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·고도지구·풍무2 제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 5,227,000원/㎡입니다.
- 공항 관련 제한. 다지구·제3종구역·장애물제한표면구역·진입표면구역에 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 1,918,000원이 아니라 인수액을 합친 105,434,524원을 기준으로 수익성과 자금계획을 검토해야 합니다.
- 임차보증금 금액 대조. 임차권등기에 105,000,000원과 120,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 계약서·배당요구서·명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 및 점유 확인. 전입·점유일이 말소기준보다 앞서며 임차권등기까지 완료됐습니다. 현재 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성. 안솔이가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 관계인 여부를 사건기록에서 점검해야 합니다.
- 이기원 근저당 말소 범위. 2022.06.28. 일부포기를 원인으로 한 말소등기의 대상과 효력을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없어 실질취득 105,434,524원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태와 임대의무 관련 처리 여부를 김포시 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
11회 유찰과 1,918,000원이라는 숫자는 강한 가격 착시를 만듭니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃돌아, 현재 회차의 실질취득은 105,434,524원입니다. 이는 감정가보다 8,434,524원 높은 금액이며, 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총 취득액은 약 105,420,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
여기에 임차보증금 105,000,000원과 120,000,000원의 병기, 임차인과 신청채권자의 동일성, 이기원 근저당 말소 범위, 민간임대주택 등기까지 확인해야 할 쟁점이 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 감정가 이상이고 권리확인 난도도 높습니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 “낙찰 뒤 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 넘겨받는가”가 결론을 좌우합니다.