인천지방법원 2025타경34183. 경기도 김포시 대곶면 거물대리 473 소재 공장·토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철골조 판넬지붕 2층 일반공장으로, 1층은 일반공장, 2층은 사무실 등으로 사용 중입니다. 현재 소유자는 김순화이며, 2011년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행에 채권최고액 845,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부의 후순위 근저당·가압류·압류만 살펴보면 비교적 정리 가능한 구조입니다. 그러나 이 사건의 가장 중요한 위험은 등기부 밖에 있습니다. 2009년부터 전입한 전대준이 조사상 대항력 있는 점유자로 분류되어 있는데, 정작 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 기존 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있더라도, 이를 실제 인수금액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34183 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 대곶면 거물대리 473 도로명: 경기도 김포시 대곶면 대곶북로68번길 168 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 이용 |
| 건물 | 철골조 판넬지붕 2층 일반공장 · 사용승인 1994.06.18 |
| 이용상태 | 1층 일반공장 · 2층 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 이용 · 토지정보상 면적 1,605.0㎡ |
| 소유자 | 김순화 (2011.09.22 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 1,615,451,470원 |
| 최저매각가 | 1,612,987,470원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구금액 | 589,297,235원 |
| 말소기준권리 | 2011.09.22 · 을구 24번 · 국민은행 근저당권 · 채권최고액 845,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 (감정평가서 참조) |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
기존의 근저당권과 가압류 상당수는 2011년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2011.09.22 설정된 국민은행 근저당권이며, 그 이후 설정된 하나은행 근저당, 국의 근저당, 웰컴저축은행 가압류, 경매개시결정 및 김포시 압류는 등기상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
다만 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 권리는 후순위 등기권리와 동일하게 취급할 수 없습니다. 선순위 임차인에게 배당되지 않은 보증금이 있다면 매수인이 부담할 수 있으므로, 이 물건을 무조건적인 인수 0원 물건으로 판단하는 것은 위험합니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 1명, 전체 6명
현황조사 및 매각물건명세서 등에 나타난 임차·점유 관계인은 개인 1명과 법인 5개사, 총 6명·개사입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 실제 계약과 점유의 독립성은 현장에서 대조해야 합니다.
| 임차·점유자 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 권리 및 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 전대준 | 2009.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 있음(자료상) 우선변제 미확인 인수 가능 |
| (주)성현테크 | 2013.03.07 | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음(자료상) 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)유일상역 | 2025.06.13 | 미상 | 55,000원 | 대항력 없음(자료상) 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 네츄럴라이프 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음(자료상) 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 주식회사 드림케어팩토리 | 2021.03.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음(자료상) 우선변제 미확인 승계 없음 |
| (주)하가 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음(자료상) 우선변제 미확인 승계 없음 |
대항력 표시는 조사상 판정입니다. 공장·사무실 등 비주거용 건물에서는 실제 점유, 사업자등록, 임대차의 성격과 목적물 동일성 등 법률상 요건을 별도로 검증해야 합니다. 우선변제 미확인은 확정일자와 배당요구 등에 대한 최종 확인이 필요하다는 의미이며, 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 뜻입니다.
③ 가격 판단 — 16억대 신건, 시세 할인 여부는 미확인
감정가는 1,615,451,470원이고 현재 최저매각가는 1,612,987,470원으로 감정가에 매우 가깝습니다. 유찰은 아직 없으며, 최초 회차부터 실질적인 큰 폭의 가격 할인은 적용되지 않았습니다.
이 물건과 비교할 수 있는 공장·토지의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 경쟁력이 있다고 평가할 근거는 없습니다. 공장시설, 기계기구, 토지의 이용 제한과 임차인 인수 위험을 함께 반영해야 실제 가격 수준을 판단할 수 있습니다.
| 매각 회차 | 매각가격 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,612,987,470원 | 0원 | 452,251,155원 |
| 1회 유찰 시 | 1,290,389,976원 | 0원 | 132,879,636원 |
| 2회 유찰 시 | 1,032,311,980원 | 122,617,580원 | 0원 |
위 회차별 수치는 기존 등기채권 중심 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 전대준의 보증금, 임차인 우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액·미배당액·소유자 잔여 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 회차별 매각가격은 확정된 장래 최저매각가가 아닌 가정값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,612,987,470원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,529,875원 |
| 1. 을구 24 · 국민은행 근저당 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 2. 을구 27 · 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 28 · 국 근저당 | 118,309,644원 | 118,309,644원 |
| 4. 갑구 29 · 웰컴저축은행 가압류 | 58,896,796원 | 58,896,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 452,251,155원 |
이 계산에서 등기채권 청구액 합계는 1,142,206,440원이고, 전액 배당되는 것으로 가정되어 있습니다. 그러나 이는 선순위 임차인의 보증금과 우선배당 가능성을 제외한 계산입니다. 전대준에게 우선 배당될 금액이 확인되면 후순위 채권의 배당액과 소유자 잔여금이 모두 변동될 수 있습니다.
또한 신청채권자인 유케이제십일차유동화전문유한회사의 청구금액은 589,297,235원이지만, 회차별 시뮬레이션에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 국민은행 근저당채권의 양도·승계 관계, 배당채권의 동일성 및 실제 배당순위를 확인할 필요가 있습니다. 신청채권액을 국민은행 근저당 채권액에 별도로 더하여 중복 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 대곶중학교 북동측에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 전·답 등 농경지, 임야가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 진입이 가능하고 마을버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 1994.06.18 사용승인을 받은 철골조 판넬지붕 2층 일반공장입니다. 외벽은 판넬 마감, 바닥은 콘크리트 마감이며 수변전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공장용지·공업용으로 이용됩니다. 토지정보상 면적은 1,605.0㎡, 공시지가는 414,400원/㎡입니다. 공시지가는 개별 공장·토지의 실거래 시세를 직접 나타내는 값이 아닙니다.
- 개발행위 제한. 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지와 관련된 개발행위허가제한지역이 명시되어 있습니다. 향후 증축·용도변경·개발계획의 실현 가능성을 관할 부서에 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 성장관리계획구역(산업형), 성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 하수처리구역 등의 사항이 나타납니다. 일부 토지는 준보전산지와 관련된 사항도 표시됩니다.
- 토지거래 허가 관련 사항. 자료에는 특정 대상과 용도에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표기되어 있습니다. 해당 기간 이후의 재지정·변경 여부와 실제 매수인에게 적용되는 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 경계·면적. 일부 토지의 정확한 경계·위치·면적에 대한 측량 확인 필요성이 명세서에 명시되어 있습니다. 일괄매각인 만큼 제시외 건물과 기계기구의 위치, 타인 토지 점유 여부 등을 함께 점검해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 공장시설의 사용 가능성, 산업용 수요, 토지 규제, 설비 상태에 따라 매수층이 달라집니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 매각기간이나 환금 수준은 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전대준의 임대차 실체. 2009.06.18 전입의 법률상 효력, 실제 점유 장소, 사업자등록 및 계약 내용, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검증. 과거 가압류 채권자 전대준과 현재 점유자 전대준의 동일인 여부, 계약의 진정성 및 대항력 성립 여부를 검토해야 합니다. 의심만으로 임차권을 배제해서는 안 됩니다.
- 법인 점유 정리. (주)성현테크, (주)유일상역, 주식회사 네츄럴라이프, 주식회사 드림케어팩토리, (주)하가의 실제 사용 면적과 점유 관계, 임대차계약, 보증금 및 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 국민은행 근저당과 채권양수인인 유케이제십일차유동화전문유한회사의 관계, 신청채권자 배당액이 0원으로 표시된 이유, 국의 근저당과 압류 관련 조세채권의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 계산. 낙찰가만으로 수익성을 판단하지 말고, 선순위 미배당 보증금, 명도·인도비용, 설비 정비비용, 취득 관련 비용을 반영한 자금계획을 세워야 합니다.
- 매각목록 확인. 일괄매각되는 부동산 목록, 제시외 건물·기계기구의 감정 범위와 소유권, 제외되거나 타인에게 속한 시설이 없는지 확인해야 합니다.
- 토지 및 환경 실사. 경계측량 필요성, 개발행위 제한, 성장관리계획, 군사시설 관련 제한 및 공장 부지의 환경상 부담을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 권역의 실제 공장·토지 거래와 대체 가능한 산업용 부동산 가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 설정해야 합니다. 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.29 매각기일과 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “16억에 낙찰받아도 16억에 끝나는 물건은 아니다”
이 사건은 등기부에 나타난 근저당과 후순위 권리만으로 평가하면 안 되는 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 2011년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 그보다 앞선 2009년 전입한 전대준의 보증금과 대항력의 실제 효력이 확정되지 않았습니다.
여기에 총 6명·개사의 임차·점유 관계, 공장시설과 제시외 기계기구, 토지 경계 확인, 개발행위 및 기타 토지이용 제한이 겹칩니다. 기존 계산상 매수인 인수가 0원이라고 표시되어 있더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다.
현재 최저가 1,612,987,470원은 감정가에 거의 근접하며, 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 설령 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수할 보증금이 증가하는 구조라면 실질취득금액은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류·선행 실사입니다. 전대준의 계약과 보증금, 실제 점유 및 대항력, 배당채권의 귀속과 순위, 토지·공장의 사용 가능성, 거래 시세가 검증되기 전까지는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라, 인수 위험과 실제 사용가치를 정확히 확정하는 데 있습니다.
