인천지방법원 2025타경34263. 경기도 부천시 소사구 괴안동 신일해피트리아파트 102동 403호의 강제경매 사건입니다. 비교 대상은 전용 59.64㎡형이며, 본건은 철근콘크리트구조 14층 건물의 4층에 있습니다. 현재 소유자는 조진영으로, 2024년 10월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기된 거래가액은 380,000,000원입니다.

이 물건의 특이점은 현재 유효한 근저당권 없이 조대행의 강제경매개시결정이 말소기준권리가 됐다는 것입니다. 앞선 중소기업은행 및 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상이라 임차인 부재나 명도 용이성을 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강제경매개시결정이 말소기준

말소기준권리는 2025.08.21 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 현재 소유권에 앞서 설정됐던 중소기업은행 및 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 유효한 근저당이 없습니다. 2026.03.30 접수된 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후의 등기로 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

신일해피트리는 320세대, 준공일은 2005.07.28입니다. 동일 전용 59.64㎡형의 실거래 12건을 비교하면 전체 평균은 388,875,000원입니다. 그러나 과거 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 5건 평균 386,100,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

최저매각가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 386,100,000원보다 10,900,000원 높고, 평균 대비 102.8%입니다. 최신 거래로 제시된 378,000,000원보다도 19,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균을 기준으로 해도 최저가는 시세의 102.1%입니다.

특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표가 -1.2%로 나타납니다. 이는 최근 시세가 이전 구간보다 낮아지는 흐름이라는 의미입니다. 따라서 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균이나 최고 거래가 410,000,000원만을 근거로 신건의 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)

집행비용 6,358,000원과 신청채권 25,000,000원을 반영한 단순 추정입니다. 소유자 잔여액 365,642,000원은 실제 확정 배당액이 아닙니다. 국민건강보험공단 압류 관련 체납액, 법정 우선채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순위·금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재 신건 최저가 397,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높습니다. 1회 유찰 시 317,600,000원, 2회 유찰 시 254,080,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 최근 평균 대비 가격 차이가 커집니다. 다만 실제 유찰과 다음 회차의 진행 여부는 확정되지 않았으며, 임대관계와 점유를 확인하기 전에는 예상 인수액 0원을 확정적 취득비용으로 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천동중학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 공동주택·학교·단독주택 등이 형성된 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북측·동측·서측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 중 4층 아파트로, 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 확인 대상입니다. 공시지가 자료는 2,127,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 320세대 아파트로 동일 평형 거래 사례가 존재하지만, 12건의 거래가격이 360,000,000원부터 410,000,000원까지 분포합니다. 층·향·상태에 따른 가격 차이를 감안해야 하며, 최근 거래 추세가 -1.2%인 점도 재매각 시 고려할 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 우선할 것. 신건 최저가가 최근 12개월 평균 대비 102.8%입니다. 전체 평균이나 과거 최고 거래가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 최근 가격 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -1.2%입니다. 응찰 전 같은 평형의 최신 거래와 본건의 층·향·내부 상태를 함께 비교하세요.
• 임차인·점유 관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·전입세대·현황조사·현장 점유를 확인하여 대항력 또는 인수할 보증금이 있는지 검토해야 합니다.
• 건강보험공단 압류와 우선채권 확인. 압류등기는 매각으로 소멸하더라도 관련 공과금의 법정 우선순위에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 단지 평균 유찰 횟수 2.4회를 참고하되, 1회 유찰 시 317,600,000원, 2회 유찰 시 254,080,000원이라는 가격 시나리오가 실제로 발생할지는 별개입니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 퇴거·인도 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 및 기일 재확인. 매각기일은 2026.10.29로 표시되어 있습니다. 입찰 직전 법원 공고, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리의 단순함보다 가격의 적정성이 우선”

이 사건은 현재 유효한 근저당이 없고, 강제경매개시결정과 이후 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 대항력 여부에 대한 확인 없이 권리상 완전히 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

가격은 더 분명하게 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가이자 신건 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 386,100,000원의 102.8%이고, 최신 거래 378,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 또한 -1.2%로 하락 방향입니다.

단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.4회라는 점까지 고려하면, 현재 신건에서는 가격 메리트가 부족합니다. 임대관계와 우선채권을 확인한 뒤 유찰 여부 및 최근 시세를 다시 비교하는 것이 적절합니다. 결론은 권리 조건부 양호, 가격은 보류 — 유찰 후 재검토입니다.