광주지방법원 2025타경7807. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람타워의 1층 101호 근린시설입니다. 현재 소유자는 장선호이며, 2020년 12월 30일 설정된 동암신용협동조합의 채권최고액 932,400,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 최진수 명의의 근저당권 200,000,000원, 신용보증기금과 금융기관들의 가압류, 나주시 압류 및 경매개시결정이 이어진 다중채무 구조입니다.

중요한 것은 등기상 채무 규모만이 아닙니다. 감정평가에서는 101호가 조사 당시 공실로 기재된 반면, 임차관계 기록에는 102호를 점유 부분으로 적은 김태성과 호실이 명시되지 않은 노우진이 등장합니다. 따라서 102호 임차인을 101호 임차인으로 곧바로 취급해서도 안 되고, 반대로 101호에 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 결론 내려서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 확인

등기상 기준점은 2020.12.30. 동암신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 신탁등기와 기존 근저당권, 2023년의 경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

확인되는 임차관계 기록은 실제 인물 2명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 다만 두 사람이 모두 매각 대상인 101호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 호실과 점유범위를 먼저 구분해야 합니다.

인수액 판단. 예상배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이는 미확인 임차보증금의 인수 가능성까지 확정적으로 제거한 결과가 아닙니다. 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 전액 배당되지 않는 임차인이 존재한다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.

그 경우 실질취득비용은 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 판단해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금이 해당 보증금 변제에 사용되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수 잔액이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 이 사건은 보증금과 권리순위가 확정되지 않았으므로 그러한 구조에 해당하는지도 아직 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 시세 검증 전에는 낙찰가 판단 보류

감정가는 609,000,000원이며, 한 번도 유찰되지 않아 현재 최저매각가 역시 609,000,000원입니다. 감정가 대비 할인은 없는 상태입니다.

이 물건의 가격을 판단할 때에는 동일 건물 또는 인근 상업시설의 최근 실거래가격, 실제 임대수익, 공실률과 거래 가능성을 비교해야 합니다. 현재는 유효한 최근 거래가격이나 가격 추세가 확인되지 않아, 609,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 단정할 수 없습니다.

유찰 후 가격은 제공된 회차별 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다. 각 회차의 인수액 0원은 배당 시뮬레이션의 가정일 뿐, 미상 임차보증금 위험을 제거한 확정 금액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)

예상 매각대금 609,000,000원에서 집행비용 8,490,000원을 제외한 600,510,000원이 동암신용협동조합에 배당되고, 다른 후순위 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 집계한 전체 채권액은 2,715,746,071원, 예상 미배당액은 2,115,236,071원입니다.

근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용도 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았습니다. 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하지는 않지만, 미확인 임차보증금은 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 한전KPS 남동측 인근입니다. 상업용 건물과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근성은 양호하며 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 건물 부지는 북서측 및 남서측 폭 약 15m 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지면적 831.8㎡, 공시지가 1,915,000원/㎡입니다. 이는 대지 전체에 관한 자료로 개별 호실의 거래가격을 뜻하지 않습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 공용 급배수·위생·소방·승강기 설비 및 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 101호는 조사 당시 공실, 102호는 임시 이용 상태로 기재되었습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 임대수익, 실제 영업 가능성과 매수 수요의 영향을 받습니다. 현재 거래사례가 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 101호 단독 매각인지, 102호와의 관계가 어떻게 정리되는지 매각목록·감정평가서를 대조하세요.
• 김태성 점유 구분. 현황조사상 점유 부분이 102호입니다. 실제 계약 대상, 점유 장소 및 101호와의 관계를 확인하세요.
• 노우진 임차관계 확인. 호실, 주거 사용 여부, 실제 보증금, 전입신고일, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요.
• 인수액 재산정. 대항력 있는 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득비용을 다시 계산하세요.
• 시세와 임대수익 검증. 최근 근린시설 거래사례 및 현재 임대 가능 조건을 확인한 후 응찰가 상한을 정하세요.
• 후순위 가처분 확인. 최진수 근저당권을 대상으로 한 신용보증기금 가처분의 소송·등기 진행 상황을 확인하세요.
• 체납·명도 비용. 나주시 압류 관련 세금, 관리비 체납 여부와 실제 점유자 인도·명도 부담을 확인하세요.
• 배당표 검증. 실제 피담보채권 잔액, 조세채권 및 임차인 배당순위에 따라 배당금이 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기 소멸과 안전한 취득은 다르다”

이 물건은 말소기준권리가 분명합니다. 동암신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조여서, 등기상 소멸 여부만 놓고 보면 분석의 방향은 비교적 명확합니다.

그러나 권리분석에서 가장 중요한 미확정 요소는 임차관계입니다. 101호와 102호가 함께 언급되고, 김태성의 점유 부분은 102호이며, 노우진은 호실·보증금·대항력 판단자료가 미확정입니다. 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 기재되어 있어도 이를 확정적인 무인수 조건으로 받아들일 수 없습니다.

또한 609,000,000원의 신건 최저가가 시세보다 유리하다는 근거도 아직 없습니다. 근린시설의 공실 및 환금성 위험에 임차관계 불확실성이 겹치므로, 등기 소멸만을 근거로 높은 평가를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인, 임차인 인수 위험과 가격 적정성은 보류입니다. 입찰에 앞서 101호의 정확한 점유관계와 대항력·보증금을 확정하고, 실제 실거래 및 임대수익을 검증해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 신건뿐 아니라 유찰 이후 가격에 대해서도 보수적인 접근이 타당합니다.