인천지방법원 2026타경56. 경기도 부천시 원미구 심곡동 142 ‘더채원’ 6층 601호 오피스텔입니다. 소유자는 박혜민이고, 2023년 5월 24일 소유권이전과 동시에 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 경매개시결정 역시 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거 부평새마을금고의 4,920,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 부담으로 보지 않습니다.
핵심은 인수금액이 없다는 점입니다. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경56 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142 더채원 6층 601호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로496번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 15층 건물의 제6층 제601호 |
| 소유자 | 박혜민 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 382,431,914원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기부 기준일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하고 떠안을 게 없다
확인된 임차인 인수 없음. 2023년 1월 3일 설정된 부평새마을금고 근저당권 4,920,000,000원은 이미 등기부상 말소됐고, 같은 해 5월 24일 관련 말소등기도 접수됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 428,400,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2026년 2월 12일 농협은행의 임의경매개시결정이 접수됐고, 2026년 8월 25일에는 3번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기준권리 자체가 매각으로 소멸하는 구조이므로 경매 이후 매수인이 근저당권을 인수하는 구조는 아닙니다. 확인된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 판단 — 신건 3.62억, 가격 메리트는 보류
현재 물건은 감정가 362,000,000원 = 최저매각가 362,000,000원인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 362,000,000원입니다.
실거래 기준의 가격 메리트를 확인하지 않은 상태에서는 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 362,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다. 반대로 가격이 비싸다고 단정할 근거도 없어, 입찰 전 동일 권역·동일 용도·유사 규모의 실거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 428,400,000원 | 356,132,000원 |
| 미배당 · 농협은행주식회사 | 72,268,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 362,000,000원에서는 집행비용 약 5,868,000원이 먼저 지출되고, 농협은행 근저당권에 356,132,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 72,268,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡본동 소재 ‘부천역(1호선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성된 지대입니다. 제반 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역 ‘부천역-1호선’이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 236.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지·세로장방, 도로는 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 4,148,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역·방화지구가 포함되고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔로 이용 중이며 주변 여건과 교통은 보통으로 평가됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대 상태와 임대수요를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 362,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래와 비교하지 않은 채 저가라고 판단하지 말고, 동일 용도·유사 물건의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 289,600,000원, 2회 유찰 시 231,680,000원입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 매각가 하락과 함께 농협은행 미배당은 증가합니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인 인수는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사 및 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 기말소 근저당 구분. 부평새마을금고의 4,920,000,000원 근저당은 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준권리는 2023.05.24 설정된 농협은행 428,400,000원 근저당입니다.
- 배당 확인. 신건 매각가 362,000,000원 기준 집행비용 약 5,868,000원과 농협은행 예상배당 356,132,000원을 확인하고, 채권최고액 기준 72,268,000원 미배당을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 상당히 깔끔합니다. 현재 말소기준권리는 농협은행 근저당권이고, 경매개시결정은 이후 권리이며 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 362,000,000원 신건입니다. 인수액이 없다는 장점과 별개로, 이 가격이 실제 시장가격보다 유리한지는 별도의 실거래 확인이 필요합니다. 유찰 시 289,600,000원, 231,680,000원으로 내려가는 시나리오가 있어 가격 전략의 선택지는 분명합니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격은 확인 후 결정입니다. 특히 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유상태를 확인하고 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
