인천지방법원 부천지원 2026타경76. 부천시 소사구 소사본동 115-14에 있는 토지와 단층 주택건물의 경매입니다. 토지면적은 75.0㎡, 건물은 1970년 1월 1일 사용승인을 받은 석회부럭조 시멘기와지붕 단층 주택입니다. 한때 주택으로 사용되었지만 현재는 장기간 폐문방치된 상태로, 감정평가 요항표는 현상과 관리상태를 매우 불량하다고 평가하고 있습니다.

등기상으로는 2002년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 추가된 국민은행 근저당권과 케이비국민카드 가압류, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2025년 1월 9일 상속을 원인으로 서민경에게 소유권이 이전되었으며, 실제 소유권이전등기는 2026년 7월 16일 접수되었습니다. 권리관계보다 노후 건물의 실제 상태와 토지 가치가 입찰 판단에 더 큰 영향을 줄 수 있는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 국민은행 근저당

말소기준권리는 2002년 3월 19일 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 9,100,000원이며 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다. 2008년 6월 11일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 24,000,000원)은 후순위 권리로 매각 시 소멸할 예정입니다.

2025년 6월 16일 케이비국민카드의 가압류(5,605,938원), 2026년 3월 6일 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 4월 20일 부천시의 압류 역시 말소기준권리 이후 등기입니다. 과거에 설정되었던 일부 근저당권과 건강보험 관련 압류, 이전 경매개시결정은 이미 말소되어 현재의 인수대상으로 보지 않습니다.

임차인 신고 내역 없음. 확인된 임차인은 0명이며 신고된 보증금 인수채무도 없습니다. 다만 감정평가상 장기간 폐문방치된 주택이므로, 점유자가 실제로 없는지 또는 현장에 별도 이해관계인이 존재하는지 단정할 수는 없습니다. 현황조사 원본과 현장 방문을 통해 점유·임대차·인도 가능성을 재확인하는 것이 필요합니다.

② 가격 분석 — 감정가보다 먼저 확인할 것은 실물 가치

이번 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 504,750,000원입니다. 매수인이 인수할 것으로 계산되는 권리가 없으므로, 최저가 낙찰을 가정한 권리 기준 실질취득액 역시 504,750,000원입니다. 취득 관련 세금, 건물 보수·철거, 명도 및 기타 부대비용은 포함되지 않습니다.

현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 통상적인 아파트나 관리상태가 양호한 주택과 달리 장기간 방치된 노후 단층 건물이라는 점에서, 건물의 사용 가능성·보수 필요성·토지 활용 조건을 먼저 조사해야 합니다.

위 금액은 제공된 회차별 가정에 따른 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 이후 매각조건은 확정된 것이 아니며, 실질취득액에는 취득세·명도·보수·철거 등 부대비용을 반영하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 504,750,000원 가정)

현재 회차의 추정 집행비용은 7,447,500원이며, 배당표에 반영된 채권액 합계는 38,705,938원입니다. 해당 채권액 전액이 배당되는 가정에서 미배당액은 0원, 소유자 잔여금은 458,596,562원으로 계산됩니다.

국민은행 두 근저당권의 배당액 33,100,000원은 각 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 신청 청구액은 8,305,922원으로, 실제 채권잔액·이자 및 배당액은 추정치와 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며, 부천시 압류와 관련한 실제 조세채권·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 역시 실제 배당을 확정한 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 부원초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·연립주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 소사역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지 조건. 지목은 대, 토지면적 75.0㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가)로 기재되어 있습니다. 개별공시지가는 2,739,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등이 확인됩니다. 건축행위의 가능 범위는 개별 규제 및 현행 인허가 기준을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 이 기간은 매각기일보다 앞서 종료되는 기간이므로 실제 입찰 시점의 지정 현황과 적용 대상을 다시 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 1970.01.01 사용승인된 석회부럭조 단층 건물이며 외벽은 시멘몰탈, 내벽은 벽지, 창호는 목재창호 등으로 기재되어 있습니다. 위생 및 급배수설비가 있으나 장기간 폐문방치되어 현재 사용 가능 상태는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 형성되어 있지만, 해당 노후 건물의 상태와 제시외 건물 포함 조건을 고려하면 일반적인 정상 사용 주택과 동일한 매각·재판매 여건을 전제하기 어렵습니다. 토지 자체의 활용성과 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 전체 확인. 토지와 주택건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가서의 건물 배치도·사진·면적과 실제 현황을 비교하고 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 구조·안전 상태 점검. 장기간 폐문방치되어 관리상태가 매우 불량한 건물입니다. 지붕·벽체·기초·누수·설비와 접근 가능성을 조사하고 전문가의 구조 상태 검토가 필요한지 판단하세요.
• 실질 총비용 계산. 최저가 504,750,000원은 권리 기준 실질취득액과 같지만, 취득 관련 세금과 수선·철거·폐기물 처리·명도 등의 비용은 별도입니다. 실사 이후 총취득비용을 산정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 장기간 폐문방치 상태입니다. 실제 점유 여부, 내부 동산, 출입 가능 여부, 인도 절차 등을 현황조사와 현장에서 확인하세요.
• 최신 등기·조세 확인. 국민은행의 2002년·2008년 근저당권, 케이비국민카드 가압류, 부천시 압류와 2026년 상속등기를 다시 대조하세요. 압류 관련 체납세액과 법정기일에 따른 배당 우선순위도 확인해야 합니다.
• 토지 활용성과 규제 검토. 제3종일반주거지역, 도로접면, 상대보호구역 등 규제 조건을 고려하여 신축·개축·철거 관련 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요. 토지 경계와 건물의 실제 위치도 현장 및 지적자료로 점검하세요.
• 실거래 비교 확보. 인근 유사 토지와 노후 주택의 최근 거래가격을 확인한 뒤 최저매각가와 비교하세요. 가격 검증 없이 감정가가 합리적이라고 판단하지 마세요.
• 회차별 대응. 현재 신건 504,750,000원, 1회 유찰 가정 403,800,000원, 2회 유찰 가정 323,040,000원입니다. 유찰 후에도 건물 상태와 토지 가치를 검증하지 않은 가격 추격은 피해야 합니다.
• 원본 및 매각조건 재확인. 2026.10.29 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 신고가 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 국민은행 근저당권과 후순위 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 권리 정리는 비교적 단순합니다.

그러나 이 물건은 관리상태가 양호한 일반 주택이 아닙니다. 1970년 사용승인된 노후 건물이 장기간 폐문방치되었고, 관리상태가 매우 불량합니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 여기에 실제 거래가격과의 비교 근거가 확보되지 않아 신건 최저가 504,750,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다.

따라서 결론은 권리구조는 비교적 양호하지만, 가격과 건물 상태에 대한 검증이 선행되어야 하는 신중 접근 물건입니다. 신건에서 곧바로 응찰하기보다 현장 실사와 토지 가치, 건물 활용 가능성, 제시외 건물의 영향 및 추가 비용을 확인하는 것이 우선입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 이번 사건의 승부처는 말소되는 채권액이 아니라, 실제 취득하게 되는 토지·건물의 가치와 활용 가능성입니다.